חושב שאתה יודע מה זו משכנתא? תחשוב שוב מוטי קורנפלד, פיתרונט     ב"ה ה' בשבט תשע''ג   16.01.13 אלפי לקוחות נוטלים מידי חודש הלוואת משכנתא, כאשר הם אינם מודעים למסלולים הקיימים, וללוחות הסילוקין המוצעים להם. חלקם הגדול מסתפק בביצוע סקר ריביות בין הבנקים, אך בסופו של תהליך הם משלמים לבנק פי שניים ואף פי שלושה מהסכום אותו לקחו מהבנק. אלפי לקוחות נוטלים מידי חודש הלוואת משכנתא, כאשר הם אינם מודעים למסלולים הקיימים, וללוחות הסילוקין המוצעים להם. חלקם הגדול מסתפק בביצוע סקר ריביות בין הבנקים, אך בסופו של תהליך הם משלמים לבנק פי שניים ואף פי שלושה מהסכום אותו לקחו מהבנק. מר אשר לוגסי, בעבר, בכיר בדיסקונט והיום מנחה את קורס המשכנתאות במכללת הנדל"ן המובילה בארץ "אומנות הנדל"ן" מספר ל"פתרונט" מניסיונו רב השנים בתחום המשכנתאות ומציין כי שיעור הריבית הוא רק פרמטר אחד ממכלול הפרמטרים המייצרים את תשלומי המשכנתא. לוגסי מסביר כי ישנה חשיבות גדולה ליצירת מבנה משכנתא ומציאת המסלול האופטימאלי שלפעמים הוא שילוב של כמה מסלולים. כאשר לקוח נוטל הלוואת משכנתא בסדר גודל ממוצע של 700,000 ₪ והוא אינו מבצע תכנון נכון של מבנה המשכנתא, אינו בוחר את התקופה הנכונה ולא מודע למסלולים השונים ולמאפייניהם, הלקוח עשוי למצוא את עצמו מתחיל לשלם החזר של 3150 ₪ בתחילת המשכנתא, החזר שעשוי לטפס לסכום של למעלה מ 7,000 ₪ בסופה. יתרה מזאת, בשנים הראשונות הלקוח אף יהיה חייב לבנק אף יותר ממה שלקח- ובסוף התקופה יחזיר לבנק פי שניים וחצי ואף פי שלוש מהסכום הראשוני שלקח. כאשר ביקשנו דוגמאות להמחשת הדברים סיפר לנו לוגסי כי לקוח בשם יחיאל הגיע לייעוץ משכנתא לאחר שנטל הלוואה בחודש מרץ 2012 בסך 1,500,000 ₪ לבניית ביתו באחת מערי הצפון, בדיקת ההלוואה העלתה שהלקוח נטל הלוואה בשיעור ריבית גבוהה מאוד, לתקופה ארוכה עם מרכיבי ריבית משתנה ומס' מרכיבי הצמדה שונים. המשכנתא שניתנה לו הייתה גורמת לכך שיחזיר לבנק בתום התקופה למעלה מ 3,000,000 ₪ וההחזר החודשי שהחל בסכום של 7,200 ₪, היה מטפס להחזר של 14,000 ₪ בסוף התקופה. לאחר ביצוע תוכנית חדשה ללקוח, ההחזר החודשי עמד על כ 7400 ₪ עם חשיפה מועטה לשינוי לאורך השנים, וסך ההחזר לבנק עמד על 2,400,000 ₪. חיסכון של 600,000 ₪! מקרה נוסף שהוצג בפנינו היה של לקוחה, שנדרשה למשכנתא של 350,000 ₪ וביקשה מאת הבנק לשלם כל חודש 2000 ₪ להחזר המשכנתא. כאשר התייעצה עם בני משפחתה נאמר לה שכיוון שהמדובר בהלוואה קטנה "אין לה צורך בייעוץ משכנתא אובייקטיבי עקב עלותו הכספית". הלקוחה קיבלה ייעוץ מפקידת הבנק לקבלת משכנתא ל 30 שנה, וזאת בתואנה "שמוטב לה לפרוס את ההלוואה למקסימום התקופה האפשרית על מנת להקל בהחזר המשכנתא". עלותה האמיתית של משכנתא זו הייתה כ 850,000 ₪!! הלקוחה שנרשמה לקורס המשכנתאות במסגרת מכללת "אומנות הנדל"ן", יישמה את העקרונות שלמדה בקורס ולאחר בניית תמהיל אופטימאלי עלותה הסופית של המשכנתא הצטמקה לכ 584,000 ₪ בלבד! כלומר ניתן ללמוד שגם בהלוואות קטנות החיסכון עשוי להיות ניכר. לוגסי מציין כי ישנו קהל לקוחות חדש התופס היום נוכחות בשוק הנדל"ן, קהל המשקיעים. לקוחות אלו מבצעים מספר עסקאות מידי שנה והם נזקקים לביצוע מספר משכנתאות, כאשר הם מאתרים מגוון סוגי נכסים, וזקוקים למימון גם מהבנק המסחרי וגם מבנק למשכנתאות כאשר בכל עסקה אופן המימון עשוי להיות שונה. אין ספק שלקוחות אלו אם לא יהיו מצויידים בידע הנדרש, מהווים כר פורה לקבלת הלוואות שאינן מיטביות ועלולות לעלות להם עלות עודפת משמעותית ואף לפגוע ברווחיות העסקאות שלהם. לוגסי מספר אודות הקורס אותו הוא מעביר בכל סניפי מכללת "אומנות הנדל"ן", הקורס מיועד לאלו המעוניינים לרכוש דירה למגורים, משקיעי נדל"ן ואף לאלו המעוניינים לעסוק בתחום כיועצי משכנתאות פרטיים. הקורס נותן לתלמידים ידע מקצועי רב, משלב התנסות פרקטית רבה ותרגול ומדמה את כל סוגי המימון הקיימים כיום בבנקים. לסיכום: בעת נטילת משכנתא חשוב לקבל החלטות ממקום של ידע. חוסר ידע שלכם פירושו הפסד כספי ניכר בנטילת המשכנתא ורווח עודף מאוד לבנק!