http://www.ranhovav.co.il/articles.aspx?article=244

בשנים האחרונות וביתר שאת החל משנת 2008, הפכה רכישת דירה לפתרון נוח לצורך יצירת תזרים הכנסות. פורשים רבים החליטו להשקיע את כספם ברכישת דירה. המאמר שלפניכם לא יעסוק בהיבטים של כדאיות כלכלית ברכישת דירה, אך יסקור כמה מהשלכות המיסוי של מהלך שכזה.

כידוע, מצוקת הדיור תופסת מקום יותר ויותר מרכזי בשיח החברתי. מחירי הדיור האמירו השנים האחרונות, גם כתוצאה של "רוח גבית": ריבית נמוכה, תהליכים דמוגרפיים חזקה והעדר פתרון ממשלתי. הדירות החדשות זכו לביקוש נרחב. אלה שרכשו דירה במהלך ששת השנים האחרונות זכו לרווח הוני: עליית מחיר הדירה וברווח "הדיבידנד": שכר הדירה.

תקופה זו חלפה, כנראה. נכון להיום, מרבית הנכסים מהסוג של דירות למגורים נסחרים בתשואה נמוכה להון המושקע. בכל הקשור לעליית מחירים עתידית, הוודאיות אינה ברורה. יש לזכור כי מגמות האינפלציה השתנו. המשק כבר אינו משק סגור.

אחת התוצאות של הפזרנות ושל נהרות המזומנים הנשפכים לשווקים היא אינפלציה. בשנים הקרובות הריבית תעלה. כאשר זו תעלה ומחיר הריבית יהיה גבוה מתשואת הנדל"ן, ייתכן מצב שבו זה שלקח משכנתא לא יוכל לפרוע אותה! לא צריך דמיון מפותח כדי לראות לאן זה יוביל...

בינתיים חייבים להמשיך לשלם מיסים. לצורך הבהרה של דרישות המס (ובהסתמך על החוזר שפורסם על ידי שלטונות מס ההכנסה), מצורפות כמה הנחיות שלי, להכרות והעמקה בנושא.


מסלולי המיסוי לתשלום ולהקלות במס:

1. פטור ממס (מלא או חלקי).
2. חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.
3. חיוב במס לפי מדרגות המס.

בכפוף לתנאים להלן, רשאי המשכיר לבחור בכל אחד מהמסלולים עבור כל אחת מהדירות שברשותו.
מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי):
​בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990 נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל:
הדירה מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה;

הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום כאמור;

הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד. ניתן גם להשכיר לחבר בני אדם, אך נדרש כי עיקר פעילותו של חבר בני האדם הוא למטרות של מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי, לקליטת עליה, לבריאות ולסעד ופעילותם אינה לצורכי רווח. ובלבד שהתקבל אישור מנהל רשות המסים לחבר בני האדם השוכר.

הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד, ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך, או לחילופין חוזה שכירות, לפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד.

ההכנסה חודשית משכר דירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו, או של ילדו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למגורים ובין אם למטרה עסקית (כגון דירת מגורים המושכרת לעו"ד).

חישוב הפטור:
פטור מלא: אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה - בכל חודש במהלך השנה - על סכום של 5,080 ₪
בשנת 2014, יחול פטור מלא על הכנסה מהשכרת דירה למגורים העומדת בתנאים לעיל.​

פטור חלקי: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור (5,080 ₪) אולם אינו עולה על כפלים ממנו (5,080X2= 10,160 ש"ח). עד לתקרה זו 10,160 ₪, יש לחשב את הפטור באופן הבא:
א. מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית משכר הדירה שהתקבל בפועל את סכום תקרת הפטור,
ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף.

ב. מפחיתים מסכום תקרת הפטור את הסכום העודף. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור.

ג. מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל מפחיתים את הסכום הפטור.
ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.

לדוגמה:



לתשומת לב: כדי להיות יכולים לבחור במסלול הפטור החלקי, חובה לפתוח תיק במס הכנסה המיועד לדיווח על השכרת נכסים. בנוסף, על כל מי שיבחרו במסלול הפטור החלקי יש להתחשב בשני פרמטרים: מדרגת מס ראשונה 31%, למעט אם מלאו להם שישים שנה, שאז מדרגת המס היא 10%. בנוסף, בני הזוג לא יוכלו לבחור על מי ישויך החלק החייב במס מבין שניהם (אלא אם מדובר בנכס שהתקבל לפני החתונה). בפועל, אם בקרב שני בני זוג האישה היא בעלת השתכרות גבוהה והבעל ללא השתכרות, בחירת בן הזוג נתונה בידי מס ההכנסה. החלק החייב במסלול יושת במקרה הזה על מי שגובה הכנסתו גבוה - במקרה הנ"ל האישה. יתכן אז אף כי המס יהיה גבוה מ- 31%, המשכיר רשאי לנכות, כנגד הסכום החייב במס הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה כגון: שכר טרחת עו"ד שערך את חוזה השכירות, תיקונים שוטפים ששילם המשכיר בשנת המס וכן פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר. הערה: יחיד שבחר במסלול הפטור המלא או החלקי, לא יוכל ליהנות מהוראות "תקנות מס הכנסה - שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים" התשמ"ט - 1989", דהיינו לא יוכל לנכות פחת (שיעור מסוים משווי הדירה) מהכנסתו בהשכרת הדירה מאותה שנה. (ללא עלות הקרקע).

ההוצאות תחושבנה כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר הדירה, לבין סך ההכנסה משכר הדירה.

אם בעת מכירת דירת המגורים שלגביה נבחר מסלול הפטור יחול חיוב במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה/ חייבת משכר דירה.

לתשומת לב: ניכוי ההוצאות במסלול הנ"ל יביא למצב שבו, כאשר נמכרת הדירה, עלות הפחת שתופחת בעת החישוב, תביא לתביעה בהפחתת ההוצאות. התוצאה עלולה להיות תשלום מס שבח גבוה יותר.

היעדר פטור: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור (10,160 ₪), לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס. במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% או במסלול מדרגות המס (ראה להלן).

מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%:
מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%: על פי סעיף 122 לפקודת מס ההכנסה, ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל.

מסלול זה יחול בתנאים הבאים:

✦ הדירה משמשת למגורים בישראל.
✦ ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודת מס ההכנסה.

לתשומת לב: אם בחרתם במסלול הזה אינכם זכאים לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה, או פחת בשל הדירה ולא תהיו זכאים לקיזוז, זיכוי או פטור (לרבות הפטור במסלול הפטור) בגין ההכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה. אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת.

יודגש, כי במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר הדירה. תשלום לאחר המועד לעיל יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס.
​
משכירים שלהם יש תיק במשרדי מס ההכנסה, יכולים לשלם באתר האינטרנט של הרשות, ביישום, תשלומי מס הכנסה". במסך הכניסה ליישום יש לבחור את האפשרות "תשלום על חשבון שכר דירה 10% והכנסות מיוחדות אחרות".

משכירים שלהם אין תיק במס ההכנסה, ישלמו באמצעות שובר דיווח מקוצר "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה" שיינתן במשרד השומה באזור מגוריהם, אותו יש לשלם בבנק הדואר. בגב השובר מפורטות הנחיות למילוי השובר.

לידיעתכם, אם הכנסתכם השנתית משכר דירה, בגינה שילמתם מס מופחת בשיעור 10% אינה עולה על 337,000 ₪ בשנת 2014 ואינכם חייבים בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה, לא תידרשו להגיש דו"ח שנתי על כלל הכנסותיכם, אלא אם כן פקיד השומה ידרוש זאת מכם.

למען הסר ספק, לא ניתן לדרוש פטור מכוח "חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן - 1990" וגם שיעור מופחת של 10% על הכנסת שכ"ד מאותה דירת מגורים.

חיוב במס לפי מדרגות המס: ​במסלול זה יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו.
נזכיר כי לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה.

אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול זה תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו דרשנו כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה.

לידיעה: בחירה במסלול זה תחייב אתכם בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

דברי ההסבר המובאים כאן הם כלליים ואין לראות בהם את נוסח החוק והתקנות.