מועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים אישרה תקן שמאי חדש (תקן מספר 22) העוסק בקרקע חקלאית, או קרקע אחרת שאיננה מאושרת לבנייה, ומשווקת לציבור הרחב על ידי גורמים שונים תוך צפייה ומצג שתאושר בה בנייה בעתיד. התקן קובע כללים לגילוי נאות של מידע אודות סיכויי הפשרת הקרקע במסגרת שומה הנערכת על ידי שמאי טרם שיווקה.
התקן החדש, שייכנס לתוקפו בראשית חודש דצמבר הקרוב (1.12.2014) קובע כי בשומות מקרקעין שתצורפנה בעת שיווק קרקע שאיננה מאושרת לבנייה תהא חובה על השמאי להעריך תחילה את הערך של הקרקע במצבה הנוכחי, ועל פי התכניות המאושרות החלות עליה בלבד, תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים. נזכיר כי מדובר בשינוי מהותי מהמצב הקיים במסגרתו יכולים להציג משווקי קרקע חקלאית למשל שומה המתייחסת רק למצב העתידי של הקרקע בעת הפשרתה.
עוד על פי התקן, תהיה חובה על השמאי לבחון את הפרוגרמה (התוכנית) המוצגת על ידי הגורם המשווק את הקרקע, ובמידה וימצא כי קיימת סבירות לאישורה והינה בת מימוש, עליו יהיה לפרט את כל תהליכים והשלבים שיש לעבור עד לאישורה. הכוונה היא לתהליכים מול וועדות התכנון, רשות מקרקעי ישראל ויתר הגופים הרלוונטיים. במקביל, על השמאי יהיה גם לאמוד את פרקי הזמן שידרשו להשלמת תהליכים אלה, ואת כל התשלומים והמיסים שיהיה על הרוכש לשלם לאורך הדרך לשם אישור הפרוגרמה.
בנוסף, השמאי יקבע את השווי התיאורטי של הקרקע המופשרת על פי הפרוגרמה, כאילו הפרוגרמה מאושרת וזמינה לבניה, רק במידה ולדעתו המקצועית יש סיכוי להפשרת הקרקע ושינויי ייעודה. כך, אם לדעת השמאי אין סיכוי ממשי למימוש התוכנית הוא לא יקבע את שוויה ההיפותטי אלא רק את שוויה לפי מצבה העכשווי. מקרים כאלו יכולים להיווצר למשל כאשר הקרקע המשווקת היא בתחום שמורת טבע או אם היא מופקעת לשם הקמת תשתית.