נקודת פתיחה לא רעה בכלל ביחס להשקעות אחרות לא ככה?

לגבי מינוף העסקה בתנאים טובים - אני מניח שאם הוא היה נשוי הוא היה מקבל תנאים יותר טובים.

אבל למה שבחור בן 25 רווק ימנף את עצמו בכלל? מי אמר שלהשתעבד למשכנתא זה רעיון טוב?
למה לרכוש מוצר אם אין לך את הכסף לרכוש אותו? בפרט כשמדובר על מוצר יקר כל כך.
למה לרכוש דירה כשאתה רווק ללא משפחה?

אם הייתי אומר לך שיש לי מוצר מסויים שאתה יכול לקנות ב200 אלף שקל ולמכור אותו ב400, היית קונה? ואם אין לך כסף לזה, היית מוותר או לוקח הלוואה?

למנף נכס להשקעה, אם מתכננים נכון וכתלות במספרים של העסקה יכול להיות צעד מצוין וזה ממש לא השתעבדות אלא להפך

בוא נקח דוגמה שהיא תהיה קצת מגעילה כי היא בעיקר מתמטית אבל תזרום איתי
שני אנשים, לשניהם יש 300 אלף שקל
הם שניהם מוצאים דירות ב300 אלף שקל בעלות אותה תשואה Y
האדם הראשון לא לוקח הלוואה, קונה ב300 ומקבל Y כל שנה ובזה נגמר החלק שלו
האדם השני לוקח משכנתאות. הוא קונה 3 דירות כאלה, על כל דירה שם 100K ולוקח מהבנק 200K בריבית R
כלומר יש לו 300K מהכסף שלו שמושקע בדירות, ו600K של הבנק שעליהם הוא משלם ריבית
זאת אומרת שהוא מקבל תשואה Y על 900K, ומשלם תשואה R על 600K
זאת אומרת ש300K יש לו עם תשואה Y, ועוד 600 יש לו עם תשואה Y-R

כלומר כל עוד Y גדול מR, הוא יותר רווחי מהבן אדם שלא לקח הלוואות
זה אומר שהתשואה של הדירה שלך צריכה להיות יותר גבוהה מהעלות של הכסף מהבנק (ריבית ממוצעת של ההלוואה שלך). אם אתה עומד בתנאי הזה כדאי לקחת מינוף
אגב חשוב לשים לב שאין קשר בין מה שכתוב פה לתזרים מזומנים החודשי
יכולה להיות דירה שאתה "מפסיד" עליה כל חודש כמה מאות שקלים בגלל תשלום המשכנתא, אבל בסופו של דבר העסקה רווחית (התשלום לבנק כולל ריבית + קרן שזה כסף שנשאר אצלך)

קודם כל הוא רווק , כלומר יחיד , כלומר ייקח את המשכנתא בריבית גבוהה יותר מאשר זוג.
ככה שקודם כל צריך לוודא שהתנאי שציינת (Y>R) בכלל מתקיים עבורו.

אבל גם אם נגיד והוא מתקיים עבורו, הוא מתכנן להיות רווק לנצח או שהוא מתכוון מתישהו להקים משפחה?
אם הוא מתכנן להקים משפחה, אז הוא איפה הוא מתכנן לגור עם המשפחה הזו?

בוא נבחן את האפשרויות השונות:
1.הוא מתכנן לקנות דירה נוספת לגור בה עם המשפחה הזו.
מאיפה יהיה לו כסף לקנות אחת? ייתכן שהוא כבר השקיע את כל ההון העצמי שהיה לו בדירה להשקעה.
אולי הוא ימכור את הדירה להשקעה בשל כך ואז אני שואל, בשביל להחזיק דירה כמה שנים קונים דירה? נראה לי מיותר למדי.

2.הוא מתכנן לשכור דירה
פסיכולוגית, מרבית האנשים שיש להם דירה לא ישכרו דירה אחרת בשביל לגור בה - זה ייראה להם כבזבוז וחוסר נוחות ברוב המקרים

3.הוא יעבור לגור בדירה שהוא קנה להשקעה
במצב כזה, צריך לבחון האם זה בכלל כדאי, לקנות דירה למגורים במחירים של היום ובתנאי המינוף של היום.

לענייננו
לגבי הנושא של ריביות לרווק - אני אישית הספקתי לקחת כבר 2 משכנתאות שונות, שתיהן כרווק. הראשונה הייתה בגיל 24
מעולם לא שמעתי את העניין הזה של תנאים פחות טובים לרווקים והלכה למעשה קיבלתי בידיוק את התנאים שרציתי, וזה אחרי לא מעט למידה מפורומי משכנתאות על מה היה ניתן להשיג באותה תקופה
אם כבר משהו, אז יש לך אפילו יתרון קל כי אתה מדבר על דירה להשקעה ולא למגורים. הבנק אמנם מתייחס להכנסה הנוכחית שלך, אבל ברור לו שיש פה גם עניין של שכירות שתכנס וזה מוריד לו את סף הסיכון
בכל אופן אולי דברים השתנו, אני אשמח ללמוד אם יש דברים יותר קונקרטיים מאחורי זה

לא הבנתי על מה אנחנו מדברים בהקשר של אפשרויות 1 2 ו3
התחלת בזה ששאלת מה מביא רווק בן 25 לקנות דירה להשקעה
ב1 2 3 אתה כבר שואל איך הוא יעשה את זה, שזה כבר נושא אחר מסכים איתך לגבי מה יהיה חכם ומה פחות חכם, אבל זה לא העניין
אני מאמין שהוא מספיק חכם לתכנן את החיים שלו, ומאחל לו בהצלחה

אני יכול להגיד לך שלגביי אישית זה פשוט אפשרות 2...

לגבי המינוף סתם הקצנתי באחוזים
אבל מה שרשמת בג זה בידיוק העניין שאני לא מסכים
למה שתקרוס?
אם אני אומר לך שהרכב שלך היום שווה שקל, זה אומר שקרסת כלכלית? כל עוד הוא נוסע יש לך רכב

אם ערך הבית ירד ב10 אחוז ואתה בעסקה שמעניינת אותך רק התשואה, אז לא קרה לך כלום כל עוד השכירות נשארה שזה סביר שיקרה
זה שקוף לך כל עוד אתה לא מממש