ערכתי לאחרונה בתאריך 20.07.21 בשעה 08:24 בברכה, storm
שלום לכולם, יש הרבה שאלות לגבי השקעות ארה"ב בעיקר בגלל מספר לא קטן של ישראלים שמוכרים חלומות ולא מעט מקרי עוקץ.
כמו בכל השקעה, יש סיכון ולדעתי כל מי שנכנס להשקעה חייב להבין למה הוא נכנס.
בתחילת הדרך עברתי לא מעט חברות כדי להבין את התחום ולהבין מה הסיכונים ומה האפשרויות, רוב החברות מציגות אקסלים שלמען האמת, רוב הציבור לא מבין אותם בכלל ולא יודע מה המשמעויות.
רוב המצגות שמראים לציבור הן מצגות עתידיות, לאן היזם חולם להגיע, מה שנקרא Performa.
אחד הדברים שאותי מאוד הפתיע, שאנשים מאמינים למוכרי החלומות, ומשקיעים המון כסף לפי מצגת שאין להם מושג מה עומד מאחורי זה.
אם אני לוקח לדוגמא קניית טלויזיה חכמה, רוב האנשים יבדקו, ילכו למספר חנויות, יעשו מחקרים ובסוף יקנו את הדגם המתאים להם, אבל בנדל"ן, אנשים לא בודקים, בעיקר כי אין להם שוב הבנה בתחום, ואנשי מכירות טובים מנצלים זאת.
אחד הדברים שאני אוהב בארה"ב, זה שכל המידע פתוח בפנינו, אני יכול לדעת הכל על ההיסטוריה של הנכס, מי כל הבעלים הקודמים, באיזה מחיר הבעלים הקודמים רכשו את הנכס, מתי כל אחד מהבעלים הקודמים רכש את הנכס, כמה זמן הנכס עמד למכירה כל פעם וכמה זמן הוא עמוד עכשיו למכירה, האם ניסו למכור והורידו אותו מהמרקט והחזירו.
אני יכול לדעת בכמה נמכרו נכסים דומים באותו רחוב או באזור, אני יכול לדעת במדיוק מה שווי השוק של הנכס, כל המידע שאני צריך נגיש ופתוח על פי חוק.
בנדל"ן אני עושה את הרווח בקניה, לכן אני יכול לדעת במדויק כמה אני אמור להרוויח בסיום העסקה.
אני יכול לדעת בדיוק כמה השכירות באותו אזור של הנכס, ולקבוע כמה שכירות אני יכול לדרוש לאחר שיפוץ, וגם איזה סוג שיפוץ עשות כדי לקבל את השכירות הנדרשת.
כשיש לי את כל המידע, אני יכול להבין האם כדאי לי או לא להיכנס להשקעה.יש פחד מאוד גדול לאנשים להיכנס להשקעה מעבר לים, בגלל קושי בשפה, או המרחק, אבל בסופו של דבר גם אם נקנה נכס בדימונה או בקרית שמונה או בארה"ב, אני צריך לדעת לנהל ולהתנהל עם נכס, היתרונות בארה"ב, הם:
1. מחיר - מחיר דירה באזור סביר פלוס עם שכירות טובה עולה כ 80-100 אלף דולר, כ 350 אלף שקל, והתשואה עליה תהיה כ 9% לפני מס בארץ - אני לא מכיר נכסים ברמה הזאת בארץ.
2. חברות ניהול (שחייבים לדעת להתנהל מולם) - חברה שמנהלת את הנכסים, מוצאת ומטפלת בשוכרים.
אני עוסק בעיקר במתחמי מגורים (Multifamily), שגם שם העקרון הוא אותו הדבר, חייבים להבין ולחקור לפני שנכנסים לעסקה.
כלים בסיסים:
https://www.zillow.com/ - אתר שבו ניתן לראות את פרטי הנכס וההסטוריה שלו (חשוב להתעלם מה Zestimate® שלו (הערכת שווי נכס) - לא מדויק ויש נגדם הרבה תביעות בנושא, פשוט לראות כמה נמכרו נכסים מסביבי באותו הגודל ובפרק זמן של חצי שנה עד שנה אחרונה.
כל נכס משוייך ל County - מבחנתינו, האתר של ה County הוא כמו הטאבו של מדינת ישראל, שם ניתן לראות פרטים מלאים על הנכס, כולל מיסים, כולל חובות, כולל בעלים, כולל גודל הנכס והמגרש ב sqft וכולל חלוקה (מספר חדרי שינה ושרותים).
מקווה שעזרתי, ובהצלחה לכולם.