כמה דברים שחשוב לדעת... (או 10 הדברות לתהליך משכון החיים שלכם לבנק) Mad-Dog

1. לקחת כמה שפחות ! - כל אגורה שהבנק ילווה לכם, אתם תחזירו לו בגדול, אז דבר ראשון שחשוב לעשות זה לבדוק מאיפה אפשר לגייס כסף, קרנות השתלמות, חסכונות, הורים, וכל מקור כסף שיכול להעניק לכם את אפשרות לקחת פחות מהבנק וכמובן שגם שווה בדיקה לגבי האם אתם עונים על הקריטריונים לזכאות לסיוע ממשרד השיכון .

2. את סוגי המשכנתאות בוחנים לפי שלושה מדדים מרכזיים: סוג הריבית, הצמדה למדד ושיטת ההחזר, אך יחד עם זאת חשוב להתחשב בכל הפרמטרים למי שלוקח את המשכנתה, בדגש על כל הקשור להכנסות שלו, עם דגש על העתיד (נניח שימוש נבון בכספים שישתחררו בהמשך, למשל קרן השתלמות, קידום בעבודה, ירושה וכו') אם צפויות הכנסות משמעותיות בעתיד, חובה לחשב אותם בתכנית המשכנתה ולבנות אליהם בצורה הנכונה - זה יחסוך לכם הרבה כסף .

3. תמהיל המשכנתה : יש לפצל לפחות ל 3 חלקים כאשר שליש יהיה פריים (שהלוואי שהיה אפשר יותר משליש אבל נכון להיום זה מוגבל לשליש בהגדרה של המפקח על הבנקים שרק רוצה לשמור אליכם ונפרט על זה בהמשך) - זה החלק עם התנאים הטובים וגם נזיל, זאת אומרת שאפשר יהיה להחזיר מתי שצץ לכם סכום כסף . מסלולים בריבית משתנה או מסלולים צמודים אמנם זולים יותר היום, כל עוד הריבית במשק נמוכה מאוד והמדד לא השתנה מאוד בתקופה האחרונה, וכנראה שגם לא בקרוב ... אך מסלולים אלה מגדילים את הסיכון שההחזר החודשי שלכם ישתנה משמעותית בעתיד, כמובן שראוי להזכיר שכל מסלול כזה יביא לכם קנס משמעותי בגין "פירעון מוקדם" בעתיד במידה ותחליטו לסגור את המשכנתה ואו להחזיר חלק נכבד ממנה, ואולי היום זה נראה לכם לא סביר שיקרה, אבל סיכוי גבוה שזה יקרה, אז חשוב להיערך בהתאם

4. הריבית על המשכנתה : חשוב, אבל לא הכי חשוב שחשבתם, יכולה להיות ריבית קבועה, משתנה או חצי קבועה (כלומר ריבית המשתנה בתחנות ידועות מראש אחת לכמה שנים) ככל שהריבית קבועה כך תדעו מראש כמה תשלמו בדיוק ומכיוון שהבנק הוא זה שנושא בסיכון - מין הסתם מסלולי הריבית הקבועה יהיו יקרים יותר, אך יציבים יותר ... משכנתה צמודה למדד כלשהו לצורך הדוגמא למדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה כמו שאוהבים הקבלנים לעשות, או אפילו למטבע זר, היא משכנתה שההחזר החודשי עבורה ישתנה גם בהתאם לשינוי במדד.

5. גובה הריבית בכל מסלול גמיש הרבה יותר ממה שחשבתם, ולמרות שלא חשבתם שבבנק "תעשו שוק" אז תתפלאו לשמוע שזה המקום החשוב ביותר מבחינתכם לפגוש לפחות 3 בנקים ולהשוות בין המסלולים, ולהתמקח ... אחרי שבחרתם את הרכב המשכנתה זה הזמן ללכת עם אותו הרכב שבחרתם (ללא מתן אפשרות לבנק המתחרה לשנות אותו), ולעשות בין הבנקים סוג של מכרז, מי שיורד עם הריביות הנמוכות ביותר, יזכה בכם .

6. חשוב להבין - כמה שההכנסות שלכם "מצומצמות" יותר, ואו בעלות סיכון לבנק (נניח שתאם לא עובדים בצורה קבועה בשנים האחרונות, או בעלי שכר נמוך או הון סיפתח לא מספק... ) - במקרים אלו : הבנק לא יתאמץ עבורכם, א-ב-ל אם המצב הפוך, הבנק יילחם עליכם חזק ויש הרבה מה להוריד .
כל לקוח שמגיע לבנק לבקש משכנתה מדורג בדירוג פנימי שלפי הדירוג הם יודעים כמה לבוא לקראתכם .

7. חשבתם שרק מהבנק אפשר לקחת משכנתה? תחשבו שוב - גם הגופים המנהלים את החיסכון הפנסיוני כמו בתי השקעות ואפילו חברות ביטוח יודעים להציע הצעות למשכנתאות משלהם, ובמקרים רבים בתנאים עדיפים

8. לא להשתולל ! אתם לא חייבים וילה 5 חדרים, תתחילו בקטן ותתקדמו לאט לאט !! ככלל : אל תתחייבו להחזר חודשי הגבוה מרבע מההכנסה שלכם, גם אם נראה לכם שתוכלו לצמצם בהוצאות אחרות ולפנות סכום גבוה יותר להחזר החודשי, כדי להגדיל את סכום המשכנתה או לקצר את תקופת המשכנתה, תמיד יהיו בדרך הוצאות שלא ניתן לצפות מראש (אין לכם שפיץ של מושג כמה עולה לגדל ילדים, וכמה הוצאות צפויות לכם שאף אחד עדיין לא סיפר לכם עד כה)אם אתם מרגישים שזה גדול אליכם כי בעבודה לא יציב, או בזוגיות - אל תיכנסו לזה בכלל, אתם עלולים להתחרט על זה BIG TIME!

9. איך יודעים כמה מחזירים באמת? חשוב כבר במעמד המשא ומתן עם הבנק לדרוש "לוח סילוקין" - הדוח שיציג לכם מה הולך להיות מהיום ועד שתסיימו, שם גם תראו כמה תאכלס אתם משלמים במהלך ובסוף התקופה, וזה הדבר היחיד שמעניין אתכם בהשוואות מול הבנקים השונים, כמובן אל מול שיטת ההחזר שאתם מסוגלים : שיטת ההחזר קובעת איך יפרסו לכם את התשלומים החודשיים, כאשר השיטה הנפוצה שהבנקים ושאר היועצים ישלחו אתכם זאת שיטת "לוח שפיצר" שמגדירה מול ההחזר החודשי והתנאים של המשכנתה את ההחזרים עד להחזר המלא של המשכנתה, שיטה זו אמנם תיתן לכם ודאות גבוהה יותר לגבי גובה ההחזר החודשי, אבל המשכנתה כולה תעלה לכם הרבה יותר, לא תמיד מומלץ (בדרך כלל אני חושב שעדיף לוותר, ולהשתמש בשיטות אחרות כמו "קרן שווה",שלמעשה ההחזרים החודשיים שלכם יהיהו גבוהים יותר בשנים הראשונות אבל ירדו עם השנים, כמובן שזה מתאים למי שיכול להרשות לעצמו להחזיר יותר היום (לכו תדעו מה יהיה מחר... היום בעידן שלנו במקום להרוויח יותר עם הזמן בהרה ענפים מרוויחים פחות)

10. לא לקחת הלוואות בלון ! סופו של כל בלון להתפוצץ ! זה נראה מגניב שמשלמים פחות, אבל ביום הדין זה יתפוצץ לכם ותהיו חייבים סכום מטורף, כמובן שזה כן יכול להיות רלוונטי במקרים מסוימים שידוע על איזו ירושה או "בוחטה" של כסף שמגיע לכם מאיפה שהוא .
עוד משהו -> אחת לכמה שנים, ובפרט אם המדדים בשוק משתנים וזה מפורסם בכלי התקשורת כל הזמן... חשוב מאוד בדיוק כמו שאתם בודקים את חברת האינטרנט וטלויזיה רב ערוצית שלכם, גם לבדוק האם המשכנתה שבחרתם בשעתו עדיין מתאימה לכם,וסיכוי טוב שמידי פעם יהיה שווה לכם למחזר באמצעות משכנתה חדשה שתחליף את הישנה בתנאים טובים יותר, ולחסוך לפעמים עשרות ואו מאות אלפי שקלים בסה"כ בסוף התקופה .