באשכול הזה תוכלו לשאול שאלות , לבקש הסברים , לבקש מדריכי לימוד וכל מה שעולה בראשכם בתחום הנדל"ן .

מה זה בעצם נדל"ן?

נכסי דלא ניידי. אלו הם ראשי התיבות, אבל לרובנו זה לא אומר הרבה. נכסי דלא ניידי הם בעצם כל הנכסים שקשורים בקרקע, ואינם ניידים או אינם מיועדים להיות ניידים. בית, וילה, דירה, בניין, מפעל, משרד, בניין, בריכה, קרקע, מגרש, כל אלה הם סוגים שונים של נכסים שאינם ניידים. כל פעולות המסחר המתקיימות סביב נכסים מסוג זה מרכיבות בסופו של דבר את השוק הזה שנקרא נדל"ן. שוק זה היה מאז ומעולם שוק שייצר אנשים עשירים, עשירים מאוד, בדיוק כפי שהוא ייצר אנשים עניים, עניים מאוד. ההבדל בין הצלחה וכשלון בתחום זה הוא לפעמים עניין של עסקה אחת לא טובה, מצב שוק שאינו בשליטה שלנו, או עוקץ שלא זיהינו מבעוד מועד. ההבדל בין הצלחה וכשלון הוא גם ההבנה שאין בשוק הזה קסמים, ואין ארוחות חינם, צריך להשקיע זמן, כסף, לקחת סיכונים ולהיות סבלניים. הכסף מגיע בסוף, אולי.

משקיעים ויזמים

בשוק הזה שנקרא נדל"ן נמצא בדרך כלל את המשקיעים, היזמים והמתווכים. המשקיעים הם האנשים ששמים את הכסף על השולחן, שלוקחים את הסיכון וגם נהנים מהרווח או סופגים את ההפסד. אלו הם האנשים שעליהם מסופרים בסופו של דבר הסיפורים, כשכל אחד מהם מקווה שהסיפורים עליו יהיו סיפורים של תהילה והצלחה. יזמים הם סוג נוסף של משקיעים. אלו הם האנשים שמתמקדים בבניית נכסי נדל"ן. אלו הן חברות הבניה, הקבלנים ויזמים פרטיים שלוקחים קרקע שטוחה והופכים אותה למבנה או שורה של מבנים, ולאחר מכן גוזרים מכך את הרווח באמצעות פעולות מכירה או השכרה של הנכס הבנוי.

מתווכים

מתווכים הם האנשים שמכירים את השוק המקומי באזור בו הם פועלים. אלו הם האנשים שיודעים בדיוק מי מוכר מה ומי רוצה לקנות מה. הם יודעים להכווין את המשקיעים, לייעץ, לסייע, לסגור. בשנים האחרונות נכנסו רבים לתחום זה כמעין צעד ראשון בעולם הגדול הזה. אנשים שעיקר עיסוקם הוא פינוי דירות פתאום הופכים למתווכים, והאמת היא שעבודה בתחום של פינוי דירות יכולה לספק לידים רבים לעסקאות פוטנציאליות גדולות.

מה זה מס שבח מקרקעין?

מהו ה"שבח"?

מס שבח הוא בעצם מקרה פרטי של מס רווח הון. מס זה מוטל על רווח ההון (השבח) שנצבר לאדם כתוצאה ממכירת מקרקעין או מניות באיגוד מקרקעין.
היות שהמס מוטל רק על השבח שצבר הנכס במהלך תקופת הבעלות ולא על הנכס כולו, הרי שבמידה שרכשתי נכס ב- 100 ומכרתי ב- 150, הרי שהשבח עליו יוטל המס הינו 50 בלבד.
כמו כן, במידה שלצורך יצירת אותו שבח נדרשתי להוציא הוצאות שונות בסך של 20, הרי שהשבח עליו יוטל המס יצטמצם ל- 30 בלבד.
על מנת לחשב מהו השבח, דרושים לנו מספר נתונים בסיסיים: שווי המכירה ומועד המכירה, שווי הרכישה ומועד הרכישה, הוצאות המותרות בניכוי ופחת.
חישוב כל הנתונים האלה מוביל לתוצאה מהו השבח. בנוסף קיימת מערכת מסועפת של פטורים, דחיות מס ועניינים נוספים אשר לא ניכנס אליהם במסגרת זו.

שווי ומועד הרכישה

בדרך כלל קל לדעת מהו שווי ומועד המכירה. יום המכירה הוא יום חתימת חוזה המכר, ושווי המכירה הוא סכום התמורה. אך כיצד נדע מהו שווי ומועד הרכישה? גם פה התשובה לכאורה פשוטה: יום הרכישה הוא מועד רכישת המקרקעין והשווי הוא סכום הרכישה.
את סכום הרכישה יש להצמיד למדד ובמקרה של רכישה בלירות או בשקלים ישנים יש לתרגם לשקלים.
באשר למועד הרכישה, ישנם מקרים בהם המועד בו קיבל בעל הנכס את המקרקעין לבעלותו לא ייחשב כמועד הרכישה, כך למשל במקרים בהם קיבל בעל הנכס את הזכות במתנה מקרוב הפטורה ממס, או שקיבל את הנכס בירושה הפטורה ממס (ובלבד שהמוריש נפטר לאחר ביטול חוק מס עזבון בשנת 1981).
במקרים אלה מועד הרכישה מתגלגל לאחור, והוא נקבע למועד בו נותן המתנה או המוריש רכשו את הנכס ובכך נשמר עקרון רציפות המס.

ניכויים ופחת

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי לצורך קביעת השבח, ניתן להכיר בהוצאות שהוצאו לצורך רכישת הזכות או מכירתה, זאת מעבר לשווי הרכישה עצמה, ובלבד שאין מדובר בהוצאות המותרות בניכוי שוטף במס הכנסה.
כך למשל, במידה שבעל הנכס שילם שכר טרחה לעו"ד, דמי תיווך, הוצאות מימון, היטל השבחה וכו', סכומים אלו יתווספו הלכה למעשה לשווי הרכישה ובכך יקטינו את השבח וממילא יקטינו אף את המס.
מצד שני, היות ושווי הרכישה עצמו מותר עקרונית בניכוי לשיעורין במס הכנסה במסגרת הפחת הנתבע מדי שנה, הרי שבמשך השנים שווי הרכישה הולך ונשחק בהתאם לאחוז הפחת המותר בניכוי וממילא השבח גדל.

מהו שיעור המס?

לאחר שהבנו מהו פרק הזמן שבשלו מחושב השבח, ומהם שווי הרכישה והמכירה אשר ההפרש ביניהם מהווה את השבח, נותר לברר מהו שיעור המס המוטל על אותו השבח.
מדובר באחוז מיסוי המוטל על השבח, אשר עבר מספר שינויים משמעותיים במהלך השנים, כאשר המשמעותי שבהם ארע בשנת 2001 (רפורמת רבינוביץ). על מנת לא להרבות במידע בפירוט להלן נתייחס הפעם ליחיד בלבד ולא לחברה.
נכס שנרכש על ידי יחיד לאחר "התאריך הקובע" (7.11.2001), שיעור המס שיחול על כל השבח יהיה 20%. בעבר שיעור המס המוטל על שבח מקרקעין היה מקביל לשיעור המס השולי החל על אדם דהיינו מס הכנסה, אשר כיום מגיע ל- 45%.
כיום, לאחר יישום הרפורמה ירד שיעור המס ל- 20%. עם זאת שיעור המס הגבוה לא עבר מן העולם, כאשר מדובר בנכס שנרכש לפני מועד הרפורמה הרי שהחישוב יהיה יחסי: רואים את השבח כאילו נצבר באופן ליניארי במהלך כל תקופת הבעלות, ואז בגין התקופה שעד "התאריך הקובע" ישולם מס בשיעור המס השולי (45%), ובגין התקופה שמהתאריך הקובע ועד המכירה ישולם מס בשיעור 20%.
בנוסף, ישולם מס בשיעור 10% על השבח האינפלציוני החל מרכישת הנכס ועד לסוף שנת 1993. באשר לנכסים שנרכשו לפני שנת 1960 יחול שיעור מס אחר המכונה "מס היסטורי", ולפיו נכס שנרכש עד שנת 1960 ישלם מס היסטורי החל מ- 13% במידה ונרכש ב- 1948 או לפני כן, ומ- 1949 ואילך יתווסף אחוז אחד לכל שנה עד ל- 20%.

פטורים ודחיות מס

קצרה היריעה מלהתייחס ברשימה זו גם לנושא הפטורים, אך נזכיר כי חוק מיסוי מקרקעין מכיל פטורים שונים ואפשרויות רבות נוספות, אשר הידוע בהם הוא הפטור במכירת דירת מגורים מזכה אחת ל-4 שנים.
תכנון מס נכון יבחן את הפטורים הקיימים ויתאים את השימוש בפטור הרצוי למציאות ולנסיבות הקיימות. בהקשר זה נזכיר כי לאחרונה אושרה הוראת שעה אשר נועדה באמצעות הטבות מס שונות להגדיל את היצע דירות המגורים ולעודד מכירת דירות מגורים ומכירת קרקעות לבנייה.

מהו מס רכישה?

במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן - מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת.
בפעולה באיגוד מקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה; מס בסכום שהיתה חייבת בו מכירת זכות במקרקעין ששוויה הוא החלק היחסי כאמור בפסקה - משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד.

מהו שיעור המס?

(1) על חלק השווי שעד 443,605 שקלים חדשים - %0.5;
(2) על חלק השווי העולה על 443,605 שקלים חדשים ועד 688,505 שקלים חדשים - %3.5;
(3) על חלק השווי העולה על 688,505 שקלים חדשים - %4.5;

אני חושב שהוא יכול מאוד לעזור למי שעומד למכור דירה/ מי שמוכר דירה