עכשיו השאלות שאתה צריך לשאול הם :

1. האם זה להשקעה/ מגורים
2. האם יש סיכוי לשינוי בצורת החיים (נישואים/ילדים)
3. כמה אתה מרוויח ועד כמה התעסוקה שלך בטוחה

אני אספר לך מה אני עשיתי כשחיפשתי משכנתא
ראשית קראתי קצת על המסלולים השונים מה זה בכלל ככה בתאוריה
ואז עשיתי חישוב של כמה כסף פחות או יותר אני צריך
ניגשתי ל3 בנקים ולקחתי הצעות מחיר
כל אחד מהם בנה מסלולים טיפה שונים (מבלבלים) וכמובן עשו אותם לטובת הבנק .
הם מסחררים אותך ב "החזר של X" (שנשמע לך הגיוני) אבל לא מראים לך מה הולך לקרות עם זה בעתיד (עליית ריבית, מדד וכדו )

ברגע שיש לך את ה3 הצעות תבחר את הטובה ביותר - תשתמש בכלים שיש באינטרנט לחיזוי החזרים חודשיים זה שפרסמתי לפני כמה ימי של גלובס מעולה כיוון שהוא לוקח בחשבון (שוב הכל בתאוריה) עליית ריבית ועליית מדד ואתה רואה לאן אתה מגיע

לי קרה שמ3700 קפץ לי בתאוריה ל4500 - זה חתיכת הבדל כשיש לך כבר הוצאות וילדים וכדו .

מה שעשיתי אחרי הבירור הלכתי ליועץ משכנתאות ההתחלה היתה קשה
כי הם חלקם מרגישים קצת "בשמיים" והם יודעים .
קצת עצבן אותי שהם רצו את ההצעות שקיבלתי ולא התחילו בעצמם והפעילו את ה"קשרים" שלהם שהם מתפארים שיש להם
אבל מאמצע התהליך הייעוץ השתלם - חוץ מריביות ישבנו ובנינו תוכנית (תמהיל) הוא חשב על כל מיני חלוקות שאמורות לעזור לי בעתיד לא ליהיות מופתע .

הסברתי לו בערך מה הסכום שאני יכול לשלם ואמרתי לו שאני מוכן לשלם טיפה יותר על קצת יותר בטחון
והוא באמת לפחות בתאוריה עשה עבודה נפלאה עם תמהיל שגם במחשבון של גלובס נראה שדי יישאר אותו דבר עם עליית ריבית
ובהמשך הוא ממש עזר לי בבירוקרטיה מול הקבלן (כל מיני אישורים שנדרשו לטובת המשכנתא) ומול הבנק (שגררו את התיק שלי למחלקה משפטית וזה די היה תקוע שם)

לגבי כמה לקחת - המשכנתא מאוד מפתה בגלל הריביות הנמוכות אבל עדיין קח בחשבון שעל כל שקל שאתה לוקח אתה מחזיר 1.6 בערך
אם אתה צריך את הכסף עכשיו לטובת הדירה (נגיד מזגן וכדו ) אז כן כדאי להכניס את הדברים האלה לדירה ולקחת קצת יותר במשכנתא ולהשאיר קצת מזומן מההון עצמי להוצאות האלה

אם אין לך צורך כזה אין סיבה לקחת יותר מהבנק ! הכסף שלך אלא אם אתה משקיע לא יניב רווח ואף יאבד מכוחו בגלל המדד ואילו במקביל אתה משלם על אותו כסף שנעלם הרבה כסף במשכנתא

ההטבות שאתה כן זכאי לקבל הן הטבות שקשורות בכלל למיסים ולא למשכנתא
אמורים לשלם מס רכישה על קניית דירה. במקרה שלך על ה1M הראשונים בערך אתה פטור ממס. אחרי זה תשלם 5% אם אני זוכר נכון.
כלומר אם הדירה עולה 1.3M, אתה תשלם 5% רק על 300 אלף ולא על כל הבית. אם אתה קונה ב700K אתה פטור
יש הטבות נוספות שקשורות למכירה של הדירה אבל זה פחות רלוונטי כרגע

אחרי שהבהרנו את הסיפור הזה אפשר להגיע לעיקר
למה אתה קונה את הדירה הראשונה ? מגורים או השקעה? ואני מבין ממך שאחרי זה אתה מתכנן לקנות עוד דירה להשקעה ולקחת עליה מימון?
בהנחה שזה המצב, אז אכן כדאי לקחת על הדירה הראשונה מקסימום מימון (גם זה צריך לסייג, כי בדרך כלל כשאתה על המקסימום אתה גם נהיה הרבה פחות יעיל מבחינת התנאים של ההלוואה. לכן כנראה שאזור ה60-65% מימון יהיה הכי כדאי)
אם לעומת זאת תיקח מקסימום הלוואה על הראשונה, ואחרי זה לא תעשה כלום וסתם ישאר לך כסף בעו"ש שהיית יכול לנצל כהון ראשוני ובכך להקטין את ההלוואה- בזבוז לא קטן של כסף לאורך השנים

מה שלא תעשה הכי חשוב
א. ללכת לבנק במנטליות שאתה עושה לו טובה ולא להפך
ב. לעבור בכל הבנקים ולקבל מהם הצעות, ולחזור חזרה עם הצעות אחרות כדי להתמקח
ג. להתייעץ לכל הפחות עם פורום משכנתאות בתפוז לפני סגירת תמהיל, או עם מישהו שמבין (שנשמע שיש לך) או עם חברה ייעודית

בוא תן עוד כמה מילים על מה אתה מתכנן כאן בידיוק וככה נוכל לעזור יותר

נכתב בפורום הזה לא מעט על סיכויים מאוד הגיוניים שמשבר מאוד קרוב אלינו, ושהוא בלתי נמנע. איך זה מתיישב עם ההערכת סיכון שלך לגבי ההשקעה הזאת? והאם הסיכון הזה שווה את הרווח הפוטנציאלי של כמה עשרות אחוזים.

לדוגמא: אם אתה על 80 אחוז מימון עצמי ומשכורות גבוליות, אז הבנק יתן לך את הכסף, אבל לא יתגמש איתך בריבית..

בגדול: זה דבר נכון לדעתי לעשות, לפרוס את המשכנתא ל 25 שנה +- בריבית מסוימת.

לגביי בנקים: כל הבנקים אותו הדבר. מומלץ וחשוב וחייב לעשות סקר בנקיןם.

שים לב: לפני שאתה עושה סקר בנקים, חייב לגמש לעצמך תמהיל משכנתא, אחרת כל בנק שתלך אליו, יבלבל אותך ולא תבין מי מימנך, ומי משמאלך, וגם בנוסף אתה לא תוכל להשוות, כי כולם יבלבלו אותך.

לגביי תמהליך משכנתא אין לך יותר מידי אפשרויות בגלל כל החוקים:
33 אחוז פריים\ מכמ\דולר. ( מומלץ פריים לדעתי)
33 אחוז קבועה לאורך כל התקופה.
33 אחוז משתנה כל כמה שנים.