8 הדיברות ללקיחת משכנתא למתחילים:
א. אנו אנשים פרטים אשר שונאים סיכון ולכן ניקח משכנתא עם מינוף סביר במסלולים שאותם אפרט בהמשך, אך זכרו אנחנו שונאים סיכון!!
ב. הנציג בבנק הוא לא יועץ שלנו אלא יועץ של הבנק במילים פשוטות הוא מנסה לקחת ממך כמה שיותר כסף זאת העבודה שלו ועל זה הוא מקבל פרמיה. ולכן אין בכלל חשיבות להמלצות שלו.
ג. האויב הגרוע ביותר של לוקח המשכנתא הוא הצמדה למדד המחירים לצרכן!! הצמדה למדד ולא משנה באיזה מסלול ובדגש על תקופות ארוכות שומרת לבנק על ערך הכסף כלומר בפועל אתם משלמים יותר. ואל תתבלבלו שהריבית שבמסלולי צמודי מדד הם נמוכים יחסית זה נובע מהצפי לאינפלציה של הבנק לאותה תקופה. זוכרים את סעיף א? אנו שונאי סיכון ומדד הוא סיכון מאוד בעייתי ולכן לא מדבר לצרכן הנבון.
ד. מינוף - נאמר זאת בפשטות לא לקפוץ מעבר לפופיק. אני לא אומר לאף אחד אך להתנהג ואני חייב במציאות של היום שנדרש הון ראשוני גבוה מאוד כדי לקנות דירה. תשתדלו שההחזר החודשי לא יהיה יותר מ25 אחוז מההכנסה הפנויה. בנוסף זכרו את מדרגות הריבית: 75% רביות שחיטה, עד 60% ריביות סבירות עד 45% רביות פצצה.
ה. תמיד לזכור שבעתיד יהיו לנו הוצאות נוספות כגון ילדים וכו' לקחת בחשבון זאת אל מול התפתחות השכר הצפויה.
ו. היום הריבית בשפל היסטורי וזה זמן מעולה לקחת משכנתא (גם אם הריבית בעתיד תרד ל0 או שלילית זה לא יחזיק לזמן ארוך).
ז. אין ספקולציות!! אם המדד ירד? אם הריבית תרד?? זוכרים את א אנחנו שונאי סיכון.
ח. תעשו שופינג בין הבנקים וכל הזמן תראו לבנק המתחרה את ההצעה של הבנק השני שיטיבו אייתכם. אתם תראו איך מהר מאוד הריביות יורדות.

לאחר 8 הדיברות נתחיל לדבר על מסלולים:
באמת שיש מלא מלא מסלולים צמודי ממד צמודי מט"ח ומה שאתם רוצים ולא רוצים. בהודעה זו אדבר על המסלולים הנפוצים לצרכנים הפשוטים.
1. ריבית קבועה לא צמודה או שבשמה ה"מקצועי" קל"צ - ריבית קבוע לא צמודה למדד בפשטות - מה שיש זה מה שיהיה הריבית לא תשתנה.
2. ריבית קבועה צמודה למדד- זוכרים מה אמרנו על מדד?? לא טוב.
3. ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד - ריבית שלרוב מסתמכת על עוגן אג"ח ומשתנה כל 5 שנים.
4. ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד - זוכרים מה אמרנו על מדד?? לא טוב.
5.ריבית פרים - מבוססת על ריבית בנק ישראל ותלויה מיידית בשינוי ריבית במשק.
זוכרים את דיבר א? אנחנו שונאים סיכון ולכן אני ממליץ על משכנתא מאוד פשוטה ומאוד בסיסית שהיא מתאימה ל 90 אחוז מהשכירים במשק.

משכנתא א - מועדפת לפחות בעייני:
1. מסלול קל"צ - 67 אחוז מסכום המשכנתא לפחות! ריביות סבירות ל20 שנה 3.7 עד 4.4 תלוי באחוז המשכנתא. כמובן שמי שייקח לפחות ישלם פחות ריבית ולהפך.
2. מסלול פרים - עד 33 אחוז מגובה המשכנתא. צריך לזכור לפריים יתרונות רבים לדוגמה נוגס מאוד מהר בקרן בגלל הריבית הנמוכה אך בעל מרכיב סיכון של עליית ריבית במשק. מכיוון שהיום הריבית מאוד נמוכה המסלול הזה אטרקטיבי אך צריך להיות עם יד על הדופק. מחיר היום למסלול זה נא בין פריים מינוס 0.7 לפריים מינוס 0.95

משכנתא ב' - מיועדת לאנשים אשר בעתיד הקרוב עד 5 שנים ישתחרר להם סכום משמעותי לדוגמה ירושה או קרן השתלמות.
1. מסלול קל"צ - בין 33 אחוז ל 67 אחוז תלוי בסכום שעתיד להשתחרר.
2. מסלול פרים עד 33 אחוז.
3. מסלול ריבית משתנה לא צמודה ל5 שנים בגובה הסכום שעתיד להשתחרר.

זהו!! בלי הצמדה למדד בשום מסלול וכן המדד יכול לרדת אך לטווח הארוך הוא יעלה ואתם תפסידו המון המון המון כסף.
בלי ריבית משתנה מכיוון שהיום הריבית בשפל היסטורי אז למה? לריבית יש רק לאן לעלות.

כמובן שניתן לקח את כל המשכנתא בקל"צ זה אומנם הכי בטוח אך בשלב זה שהפריים נוגס הכי מהר בהלוואה אז אני לא ממליץ אלא אם מדובר בסכומי משכנתא קטנים של עד 400 אלף ש"ח.