אני אענה לך על מה שאני יודע.

1. דירות על הנייר - תכנס לאתרים כמו yad1.yad2.co.il , madlan.co.il וכדומה ותבחר איזור ותחפש פרוייקטים חדשים/פינוי בינוי/תמא38. באתר כמו מדלן אתה גם תוכל לראות בכמה נמכרו הדירות (בפרויקט או באיזור) עד עכשיו. גם אחרי שאתה מוצא פרוייקט מעניין תרים טלפון רובם אומרים מחיר ראשוני/התחלתי בטלפון ומשם אפשר לרדת כמה אחוזים (בודדים) במשא ומתן אם אתה רציני. תחפש פרוייקטים שנמצאים בשלב השיווק הראשוני, לפני היתר בניה, אבל שעומדת מאחוריהם חברה גדולה ורצינית.

2. יד2 - את הדירה הנוכחית (חדשה מקבלן ברמת-גן) מצאתי ביד2 יום שישי כלשהוא אחה"צ. שים לב שביד 2 יש לך שני חלקים, את החלק של הפרטיים ואת החלק של התיווך.
בחלק של הפרטיים אתה תמצא דירות יד 2 שנמכרים ללא תיווך. בחלק של התיווך, מוכרים הרבה פעמים גם קבלנים ללא תיווך (שם מצאתי את הדירה הנוכחית). בחלק של התיווך רב הדירות באמת עם תיווך, אבל יש לא מעט שרשום "מקבלן/ללא תיווך" ששם זה דירות חדשות מקבלן. יש גם הרבה מתווכים שלוקחים דירות מקבלן בבלעדיות. ממליץ לעבור על מודעות מעניינות מידי פעם.

3. בניין שמיועד לתמא38 - בדרך כלל אנשים שמוכרים דירות בבניין "מיועד" לתמא 38 מחפשים למכור כבר עכשיו במחיר שהדירה תהיה שווה לאחר התמא, מחפשים פרייר לעשות רווח מהיר ובטוח. הדבר היחיד שלא בטוח הוא אם ומתי יהיה תמא לבניין. אם זה בניין שקיבל היתר בניה ולפני תמא אז זה מצויין ואם המחיר מתאים לך אז ממליץ. אם זה בניין "מיועד" לתמא 38 אז קח את זה בערבון מוגבל. תהליך של תמא38 לבניין יכול לקחת במקרה הטוב כ 5-7 שנים (מהחתימות עד למסירה). במקרה פחות טוב הוא לא יזכה לעבור תמא 38.

חוץ מזה קצת קשה לי להמליץ לך על דירות להשקעה/מגורים כי אני פחות מבין בזה.

לגבי הבעיה שתארת שאתה לא יכול לקנות בתקציב שלך משהו שמתאים לך, זה הבעיה של רב הזוגות הצעירים, או שתבחר יעד אחר שבו אתה יכול לקנות בסכום הזה משהו שיתאים לך או שתסתפק במה שאתה יכול לקנות בהוד-השרון. לצערי, לא נראה כי מסתמן פתרון כלשהוא באופק.

בהצלחה.