מאיר וידר
חבר מתאריך 26.8.18
2 הודעות |
08:37 20.09.18 |
    
|
הדרכים הטובות ביותר לנהל מו''מ מול הבנקים בלקיחת משכנתא
| |
במציאות של היום רוב הזוגות זקוקים למשכנתא כדי להגשים חלום ולרכוש דירה למגורים. את המשכנתא יש לקחת מאחד הבנקים המתמחים בנושא, אך לרוב הישראלים אין ידע פיננסי ורבים מגיעים לפגישה בבנק בלי להכיר את מושגי היסוד כגון לוח שפיצר, ריבית משתנה, צמודה לדולר או למדד וכדומה. הפתרון הוא לפנות לשירותיו של יועץ משכנתאות מנוסה כדי להכין תמהיל משכנתא מותאם אישית ועל מנת לנהל מו"מ יעיל ואפקטיבי מול הבנק.
ריבית נמוכה או תמהיל משכנתא מותאם אישית?
רוב הישראלים הניגשים לבנק כדי לקחת משכנתא מתמקחים על גובה הריביות במסלולים השונים, כמובן זהו נושא חשוב המאפשר להוזיל את ההלוואה, אך יועץ משכנתאות מקצועי ואמין ינחה אתכם להתמקד בבנייה נכונה של תמהיל ההלוואה, ורק לאחר מכן לנהל מו"מ מול הבנק כדי לשפר תנאים ולהוזיל ריביות.
כדי לנהל מו"מ יעיל מול הבנק חשוב להבין כיצד המערכת הבנקאית עובדת, איזה מסלולי משכנתא קיימים, כיצד הבנק קובע את גובה הריבית ואיך שינויים בריבית משפיעים על תשלומי ההחזר החודשי. ראוי לציין כי רוב הזוגות מתעניינים רק בגובה ההחזר החודשי ובריביות הנמוכות ביותר, זו טעות מאחר וכיום הריבית נמצאת בשפל חסר תקדים, אך היא צפויה לעלות בעתיד, והראשונים שיושפעו מכך הם נוטלי המשכנתאות.
כיצד לנהל מו"מ מול הבנקים בעת לקיחת משכנתא?
כדי להצליח במו"מ מול הבנקים מומלץ להקפיד על הכללים הבאים:
• הכרות עם הבנק – לבנקים יש תדמית קשוחה ומעט מאיימת, אך למעשה זהו עסק לכל דבר ועניין המעוניין להרוויח כמה שיותר. הבנקים חוששים מצד אחד להעניק משכנתא לכל לווה אך מצד שני הם אינם רוצים שהלווה יפנה לבנק אחר כדי לקחת משכנתא לכן הם מוכנים להתחרות בהצעות של בנקים אחרים ולהוזיל ריביות עד גבול מסוים. חשוב להבין את דרך הפעולה של הבנקים כדי לנהל מו"מ יעיל, זאת משימה המחייבת זמן, וככל שהבנק יכיר אתכם טוב יותר, כך הוא יהיה מוכן לבוא לקראתכם.
• תיאום פגישות בבנקים מוקדם ככל האפשר – לאחר שמקבלים החלטה לרכוש דירה וכ-3 עד 4 חודשים לפני מועד הרכישה, יש להתחיל לתאם פגישות עם יועצי המשכנתא בבנקים השונים. בפגישות הראשוניות יש להתמקד במסלולי המשכנתא השונים שהבנק מציע ועדיין מוקדם להתחיל לנהל מו"מ על הריביות.
• סקר שוק מקיף ומעמיק – חשוב לערוך סקר שוק ולבקש הצעות למשכנתא מכמה שיותר בנקים. אין למהר ולחתום על חוזה ההלוואה עם הבנק הראשון אליו פונים, יש לנצל את הזמן לטובת פגישות במספר בנקים כדי להשוות הצעות ולנהל מו"מ אפקטיבי. ההמלצה היא להיפגש עם לפחות 4 בנקים שונים.
ניהול מו"מ בפגישה בבנק
בשלב הראשון יש לקבל אישור עקרוני למשכנתא, זהו שלב בסיסי המאפשר ללווים לקבל החלטה איזה דירה לרכוש והיכן, בהתאם לסכום ההלוואה המאושר עבורם. בשלב זה הבנקים מציעים תמהיל משכנתא בסיסי, כדאי לקבל אישור עקרוני מ-4 בנקים לפחות, כך ניתן לנהל מו"מ מול כולם כדי לשפר תנאים ולהוזיל את הריביות ובעיקר את הסכום הסופי שיש להחזיר לבנק.
לאחר איסוף הצעות למשכנתא ממספר בנקים אפשר להשוות מסלולים שונים ולהרכיב תמהיל משכנתא מותאם למאפייני הלווה וליכולת ההחזר שלו. בישורת האחרונה, כאשר צריכים לקבל החלטה מאיזה בנק לקחת משכנתא ואיזה מסלולים לבחור, יש להקפיד על הכללים הבאים:
• הכרות עם כל מסלולי המשכנתא – בשלב זה הלווה חייב לשלוט במושגי היסוד כמו ריבית משתנה או קבועה, קרן שפיצר, עוגן מק"מ, מדד המחירים לצרכן וכדומה. יש להכיר את המסלולים השונים ולהבין את ההבדלים ביניהם, כאשר חשוב לזכור כי בעת בניית תמהיל המשכנתא יש להתחשב גם במגבלות עליהן החליט בנק ישראל, כמו מגבלת השליש.
• בניית תמהיל משכנתא בסיסי – לקראת חתימה על חוזה ההלוואה יש להיות מוכנים עם תמהיל משכנתא בסיסי, ניתן לבצע שינויים קלים בתמהיל אך בשלב זה צריכים לדעת כמה כסף ולאיזה תקופה לוקחים במסלול בריבית פריים, בריבית קבועה וכיוצא בזה.
• תמהיל משכנתא המורכב מהמסלולים הזולים ביותר – כדי לנהל מו"מ יעיל מול הבנקים יש להכין תמהיל משכנתא המבוסס על המסלולים הזולים ביותר מכל בנק. במהלך הפגישות בבנקים למשכנתאות ניתן להציג נתונים מבוססים על הצעות מהבנקים השונים כדי לשפר תנאים. יחד עם זאת, חשוב לבנות תמהיל משכנתא עם המסלולים המתאימים ביותר למאפייני הלווה, ובהתאם לתכנון פיננסי מותאם אישית.
• הנחות בעמלות ובעלויות נלוות - כאשר מנהלים מו"מ מול הבנקים השונים למשכנתאות אין לשכוח את נושא העלויות הנלוות, וחשוב לדרוש הנחה או פטור מעמלות שונות, למשל עמלת פתיחת תיק.
• התמקחות – בשלב האחרון ורגע לפני שמקבלים החלטה מאיזה בנק לקחת משכנתא, יש להתמקח עם יועץ המשכנתאות של הבנק כדי לשפר תנאים ולהוזיל ריביות. חשוב להיות אסרטיביים וממוקדים, אך יש לשמור על שפה מכובדת ולהעלות טיעונים מבוססים על נתוני אמת.
• מיני מכרז סופי – כשבוע לפני פתיחת תיק משכנתא מומלץ ליצור קשר עם הבנקים השונים, לציין את הריביות והתנאים שהבנקים המתחרים הציעו ולנסות לשפר עוד יותר את התנאים.
בעזרת יועץ משכנתאות ניתן לבנות תמהיל משכנתא המותאם באופן מושלם למאפייני הלווה וליכולת ההחזר שלו, היועץ מסייע לכם לנהל מו"מ יעיל ואפקטיבי יותר מול הבנקים, ואתם יכולים לחסוך הרבה כסף ולמזער סיכונים. המאמר נכתב ע"י מאיר וידר - יועץ משכנתאות ומנכ"ל חברת וידר משכנתאות
|
|
 
 
 
שתף
|
מכתב זה והנלווה אליו, על אחריות ועל דעת הכותב בלבד
|
| |
|
גירסת הדפסה
סגן המנהל
מפקח
Winner
צל"ש
מומחה
