השאלה שלך כבר יוצאת מנקודת הנחה ראשונית שאתה צריך את כל ההון שלך לאירוע הזה של קניית נכס עוד 6 שנים, ובגלל זה אתה מוגבל במה שאתה יכול לעשות עם הכסף. בוא ברשותך ננסה לאתגר את הפרדיגמה הזאת.
אם אני הייתי במקומך, המטרה שלי תהייה לבנות את המנוע צמיחה הכי גדול שאני יכול עבור המשפחה. כלומר השאלה הראשונה היא- כמה כסף יש לך שאתה *לא צריך*, והמטרה שלו הופכת להיות כסף שהייעוד שלו הוא ייצור כסף אחר. לתמיד, שישב מצידי שם כל החיים יעבוד.אז כדי להבין כמה יש לך פנוי, בוא קודם נגדיר כמה כסף יש לך שיש לו ייעוד אחר, והוא לא פנוי.
אני הייתי אומר
1) אני רוצה שיהיה לי כסף יחסית נזיל (שנמצא בהשקעה סולידית ונזילה כלשהיא) בדמות 4 חודשי מחייה, לכל צרה שלא תבוא. אני אעריך שמדובר בכ100 אלף שח במקרה שלך.
2) בעוד 6 שנים, אני צריך לפחות הון עצמי לקניית נכס בשווי 2.4 מיליון (בוא נזניח ספקולציות על שינויי מחירים, כי נניח שאם תהיה עליה או ירידה היא תהיה דומה לנכס שכבר יש לך ולכן אתה מגודר. מה גם שבworst case scenario מדובר פה על רכישה שהיא לא צורך קיומי, דחיה של שנה שנתיים בתכנית לא תהרוג אותך)
כלומר אתה צריך לפחות הון של כ800 אלף שח.
אבל ההון הזה נמצא כבר בנכס שלך, שכבר עכשיו שווה 1.85 - 0.5 = 1.3 בערך.
כלומר אתה יכול להגיע למעמד הרכישה כמעט בלי הון נזיל (למעט קצת נזילות כדי לגשר על העסקות - 10% מקדמה וכו) כי ההון שאתה צריך יגיע במעמד המכירה של הנכס הקיים.
3) כסף לשיפוץ שאתה מתכנן
זאת אומרת, שההון הנזיל שלך של 150K מספיק כדי לכסות את סעיפים 1 + 3. וההון הלא נזיל שלך של 1.3 בדמות הבית, יהיה זה שייתן את המענה לסעיף 2.
כלומר כל שאר הכסף שאתה יכול לגייס, הייעוד שלו יכול בשקט להיות השקעה ומיקסום הצמיחה, כי פשוט אתה לא צריך אותו לשום דבר אחר
הצעדים שהייתי עושה במקומך בשלב הזה:
ממנף את הדירה הנוכחית כדי להגדיל את המשכנתא. הבנק ייתן לך עד 50% משווי הנכס, כלומר עד שווי של כ900K לפי המספרים שתארת. מתוך זה 500K כבר יש לך, אז בעצם מדובר "לשכור" מהבנק כ400K במזומן בעלות כמעט הכי נמוכה שיש בשוק (רק משכנתא קלאסית יותר זולה מזה, כאן מדובר על הלוואה לכל מטרה. עדיין אפשר לצפות לריביות באזור הפריים).
900K שאתה צריך במעמד המכירה כדי לשמש להון ראשוני לבית החדש שתקנה יש לך, כי אתה ממונף על הנכס רק ב50%, ולכן הסוגיה הזו פתורה ויהיה לך את הכסף שאתה צריך כשתמכור.
את ה400K האלה הייתי אישית מייעד להשקעה בנדלן, אבל לא בארץ- רק כדי לא לגמור את הפטור ממס רכישה שצפוי להיות לך בעסקת השיפור דיור שתהיה בעוד 6 שנים. הייתי מחפש נכס או שניים להשקעה בחול.
במקביל הייתי מעביר את קרנות ההשתלות למסלול מנייתי, כדי לבטא חשיפה גבוהה לשוק ההון.
בנוסף לכך יש לך כ5000 שח פנויים בחודש = 60K בשנה. גם אותם הייתי מכווין להשקעה בשוק ההון, ואחרי כמה שנים שהסכום היה מצטבר שם הייתי שוקל (כתלות במצב השוק) להעביר אולי לעוד נכס בנדלן, אפשרי גם בארץ אם אתה כבר אחרי שיפור הדיור (ואז סוגיית המס כבר פחותה משמעותית).
מבלי להכנס למספרים, מהלך כזה הוא בהגדרה היעילות הכלכלית פחות או יותר הגבוהה ביותר שאתה יכול לייצר, מבלי לסכן משהו שהוא דרישה קיומית לחיים שלך-
לקחת את המקסימום כסף שאתה "לא צריך", הוספת לזה כסף בעלות הכי נמוכה בשוק, ואת כל זה הלכת להשקיע במכשירים שימקסמו אותו. הסיכון מתגמד לנוכח העבודה שזה הייעוד של הכסף- מבחינתך, הוא יישאר שם כל החיים וימשיך לייצר כסף. כל פעם שיתצטבר עוד סכום משמעותי- משקיעים גם אותו, כדי לנצל את המנוף של ריבית דה ריבית.
רק בשביל הכסתוח הנדרש- כמובן שאני לא יועץ לא מייעץ ולא ממליץ, רק מתאר איך אני הייתי חושב על הדברים במקומך.
מקווה שזה נשמע הגיוני
שבת שלום
@Beckham@