לגבי נתניה - לפי השכירות שכתבת, גם כאן כנראה מדובר באזורים הלא טובים. בכל אופן, נתניה גם בעייתית מבחינת אוכלוסיה. יש לי חבר שיש לו דירה שם ותמיד יש בעיות עם הדיירים ולכן הוא החליט למכור. לפחות הערך של הדירה עלה מאז שהוא רכש אותה.

אם אתה קונה 2 דירות בערד שכל אחת בשווי של 1 מיליון אז אתה משלם בסביבות ה 50 אלף שקל מס רכישה.

אז זה שיקול שכדאי לקחת בחשבון.

1. ראשית מבחינת מיסוי - תלוי אם יש דירה בבעלותך היום או לא.
אם יש דירה בבעלותך והשאלה מתייחסת לדירה אחת להשקעה ב- 1.5 מיליון או שתי דירות להשקעה ב- 750 אלף ש"ח כל אחת, אז ההבדל הוא זניח:
77,053 ש"ח מס על רכישת דירה אחת ב- 1.5 מיליון.
75,000 ש"ח מס על רכישת שתי דירות ב- 750 אלף ש"ח כל אחת.

אם אין ברשותך דירה היום ובעסקאות הנ"ל תרכוש את הדירה הראשונה שבבעלותך - אז כדאי לך לנצל את הטבת המס בגין הדירה היחידה ולרכוש דירה אחת בשווי של 1.5 מיליון, למה?
כי בסכום של 1.5 מיליון ש"ח לא תשלם מס כלל אם זה הדירה הראשונה והיחידה שלך.
אבל אם תקנה דירה אחת ב- 750,000 ש"ח, ושם תנצל את הזכות במיסוי מופחת (0 ש"ח מס) - אז בגין הדירה השניה תחוייב במס בסך 37,500 ש"ח (5% מהשקל הראשון עבור דירה נוספת להשקעה).

עד כאן נושא המס רכישה..

2. תשואה שנתית
התשואה על השקעה של 1.5 מיליון במידה ותקבל 3,400 ש"ח היא 2.7%.
תשואה מאוד מאוד נמוכה, תשואה שאפילו נמוכה יותר מנכסים באזור המרכז.
לעומת זואת אם על אותו סכום השקעה תקבל 5,000 ש"ח אז התשואה היא 4.0%.
במונחי נדל"ן בארץ 4% זו תשואה טובה, ל- 2.7% לא הייתי מתקרב.

3. השבחת הנכס
אחד מהדברים היותר חשובים בעיני, אנשים לפעמים לא נוטים להסתכל על כך.
פעם אחת מדובר על סקירה שצריך לבצע עבור השכונה ואפילו הרחוב ספציפית, ולבדוק האם בעשור האחרון דירה הכפילה את עצמה, או פחות מהכפילה או יותר מכך..
אם בנתניה דירות הכפילו את עצמן ואף יותר - זה שווה לך הרבה יותר מאשר שתי דירות באותו שווי בערד שפחות מהכפילו את עצמן..
כמו כן נגעת בנקודה מעניינת, פינוי בינוי, ממליץ לבדוק לעומק את הנושא, אם הדבר אכן צפוי לקרום עור וגידים - אין שאלה בכלל.. זו ההשקעה הכי טובה בעיני!
לקנות דירה ששווה היום 1.5 כאשר היא תהיה שווה יותר בהמשך לא רק בגלל עליית המחירים כמו כל הדירות בארץ - אלא השווי שלה יעלה בגלל שהבית יותר יקר. זה שווה המון!
שים לב שבתים שטרם אושרו לפינוי בינוי המחיר בגינם עדיין נמוך, בתים שהם בהליך אז המחיר כבר גבוה יותר, ובתים שלקראת סיום כבר נושקים למחיר השוק שלאחר סיום הפרוייקט.. כך שחשוב לנסות למצוא הזדדמנות לפני שמתחיל הפרוייקט. עושים שיעורי בית.

3. טרטור וכאב ראש
אין ספק ש'מרבה נכסים - מרבה דאגות', זה דרך אגב למדתי פה בפורום כאשר לפני כמה זמן היה דיון על מה הייתי עושה עם כמה מיליונים טובים, ומבחינתי היה הכי נכון לקנות עשרות דירות בערד או באר שבע (בשל התשואה הגבוהה). לבסוף היה לי ברור שעדיף לקנות 2-3 בתים פרטיים שהתשואה בגינם נמוכה יותר, אבל ההכנסה החודשית מספקת לחלוטין והרבה פחות כאב ראש בהשוואה ל- 30-40 דירות נניח.. עכשיו כמובן שאני מדבר על כמות מוגזמת - אבל עדיין עדיף לדאוג ולטפל בדירה אחת מאשר בשתי דירות. מצד שני - אתה יכול ליפול על שתי דירות נהדרות בלי בעיות ועם שוכרים מושלמים ולא תצטרך אפילו להגיע אף פעם לדירה, ולעומת זאת בדירה אחת בנתניה יהיו לך מלא בעיות ושוכר בעייתי. אז זה ממש תלוי - אבל ככלל עדיף פחות נכסים מבחינת כאב ראש, יותר נכסים זה כמובן תשואה יותר גבוהה.

4. הוצאות נוספות כמו מיסוי במכירה, תיוווך, עו"ד
ברגע שתרצה למכור נכס להשקעה יש לך מס שבח.
יכול להיות שברכישה, או בהצעה לשכירויות - תרצה להשתמש בשירותי תיווך.
כמו כן תצרך עו"ד שייצג אותך..
יש אגרות שצריך לשלם ברכישה, חוזים, אישורי לעירייה, טאבו וכו'..
באופן טבעי העלויות מסביב שיהיו לך בקניה ובשכירות של 2 נכסים יהיו גבוהים יותר מאשר עבור דירה אחת.

5. מחסור בשכירות
תזכור שאם תהיה לך הפסקה בשכירות למשך חודש-חודשיים אז כשאתה רוכש שני נכסים אתה 'מפזר סיכונים' ובכך מפסיד פחות כסף עבור אותם חודשים בהשוואה לדירה אחת.

6. אלטרנטיבות נוספות
אני אישית הייתי ממליץ לרכוש דירה גדולה כמה שיותר באופן שניתן לפצל אותה לשתיים או אפילו שלוש דירות. מכיר רבים שעשו כך.. במקום להשכיר מדירה אחת 4,000 ש"ח אתה מחלק אותה ל- 3 ומשכיר מכל דייר 2000 ש"ח מינימום ובכך מקבל כבר 6,000 ש"ח. כמובן שזה תלוי דירה - אבל זה הרבה יותר רווחי.
כמובן שהדבר אינו חוקי ויצריך ממך עלויות של שיפוץ.. אבל זה פשוט שווה את זה בטירוף!