אני יוצא מתוך הנחת יסוד שדירת 3 חדרים באזור המרכז (איפה שאני גר) עולה היום 2 מיליון ש"ח, וזה מתאים לי לנתונים שהזנתי בהתאם לעליות במחירי הדיור שאני חוויתי ובהתאם לעליות במדדים כפי שאני מכיר על בשרי וגם מופיעים באינטרנט:הדירה שהייתי גר בה במשך עשור עלתה לי לפני 10 שנים 1,270,000 ש"ח.
לאחרונה היא נמכרה ב- 2,000,000 ש"ח.
המשמעות - עליה של 60% בעשור, ואני כן לוקח את הנתון הזה בחשבון כי כל עשור יש איזה שנה של עליה חדה - וזה הכי משקף את המציאות של מה שקרה בשנה האחרונה.
אז אם בשביל דירה של 2 מיליון אתה צריך 500 אלף השקעה, סך המשכנתא הוא 1.5 מיליון.
החזר על משכנתא כזו עומד על 7 אלף בחודש, בסוף התקופה סך המשכנתא ששולם הוא 2.5 מיליון. (* זאת בהנחה ואין שינויים במהלך ה- 30 שנה, וכמו שיכולים להיות עליות במשכנתא - כך גם בשכירות).
מחיר הדירה המשוער בתום ה- 30 שנה הוא כמובן נגזרת של עליה של 60% בעשור, ובכך מגיעים לסכום של 8.2 מליון בעוד 30 שנה מהיום. (נכון, זה נשמע פסיכי, ויש סיכוי שמחיר הנכס לא יגיע לסכום הזה, אבל בוא נשאיר את זה לרגע בצד - ובסוף נחזור לזה).
המסקנה: ערך הנכס 8.2, הרווח שעשית הוא 5.2 מיליון. בפועל - בסוף התקופה אחרי ששילמת הכל - יש לך ביד נכס בשווי 8.2 מיליון.
בוא נעבור לשוק ההון:
עם אותם 500 אלף ש"ח נכנסת לקופת גמל להשקעה בילין לפידות במסלול מניות.
המסלול הזה עשה רווח ממוצע של 7% בשנה לאורך ה- 3 שנים האחרונות.
עשיתי חישוב של ריבית דה ריבית עבור 7% בשנה - זו הדרך לתוצאה:
המשמעות: לאחר 30 שנה יש לך בקרן 3.6 מיליון (עיגלתי למעלה בשביל הנוחות).
נפחית את מס רווחי ההון (הדלתא בין הסכום בקופה לסך ההשקעה פחות 25%) נשארנו עם 2.8 מיליון ש"ח.
ולאורך כל התקופה שילמת את אותם 7000 ש"ח כשכירות = 2.5 מליון ש"ח ב- 30 שנים
המסקנה - רווח של 300 אלף ש"ח, שזה גם הסכום שנשאר לך בתכל'ס ביד לאחר 30 שנה.
עכשיו אני חוזר למחיר הנכס לאחר 30 שנה..
זה משנה אם הוא הגיע ל- 8 מיליון? או 7 מיליון? או 5 מיליון?
נראה שלא.. בכל מקרה תרוויח אם תרכוש נכס בהשוואה לאם תשקיע בשוק ההון ותשכיר דירה.
אשמח לדעת אם פספסתי משהו..
אבל אם לא פספסתי - לך תקנה בית חחחחחח