נתקלתי באיזה בחור בשם שוקי רוטשטיין. בעל חברת נדל"ן שמוכר בתים בכמה מקומות בארה"ב. מציע לרכוש ואז להרוויח מהשכירות. על פניו הכל נראה טוב, אין תגובות ברשת (לא טובות ולא רעות) ולא מצאתי תביעות פעילות. בחיים לא חשבתי על להשקיע בנדלן בלי לראות אותו בעיניים, אבל שמעתי שספציפית בארה"ב אפשר לקבל כל כך הרבה נתונים מאתרים שונים שאתה יכול לדעת על בית יותר ממה שאתה יכול לדעת עליו במדינות אחרות.
הוא משווק את עצמו קצת באגרסיביות. בדרך כלל זה סימן רע, אבל בכל זאת רציתי לשמוע את דעתכם.
אפשרויות ניהול
Cosamak
03.07.2001:28
1. כלל ראשון , לא משקיעים במה שלא מביניםבתגובה להודעה מספר 0
תלמד את הנושא.
את העקיצות, העלויות, המיסים וההתנהלות ורק אחר כך תחליט .
אם תרצה הסבר עמוק אשמח להסביר בטלפון,
josef19
03.07.2001:33
2. זהבתגובה להודעה מספר 1
ברור לי שאסור להשקיע במה שאתה לא מבין. זה מאה אחוז מובן לי. האם אתה עוסק בהשקעות נדל"ן בארה"ב ויכול לסייע לי לשאול את השאלות הנכונות?
Cosamak
03.07.2002:50
3. אני למדתי והחלטתי שזה פחות כלכלי עבוריבתגובה להודעה מספר 2
בארץ עד 5000 שח אין מס מנדלן, נדלן מחול מחויב במס מהשקל הראשון, צריך לפתוח חשבון שם וזה עוד עלויות של עמלות חשבון המרה וכו', בנוסף ניהול נכס מרחוק מכיל סיכונים רבים שאינם מתאימים לי
mosheamsalem
03.07.2007:55
4. גם לדעתי להשקיע במשהו שלא מומחים בו הוא חיסרוןבתגובה להודעה מספר 1
מה גם שאתה לאורך כל תקופת ההשקעה חייב להסתמך על שירותיו של אלמוני זה בעיה גדולה אין לך מושג איך הדברים ייתפתחו והשליטה לא בידיים שלך
ToolTool
03.07.2009:18
5. מילת הקסם - ''על פניו''בתגובה להודעה מספר 0
לרוב, בעסקאות נדלן בארה"ב, מחיר הקניה שבו אתה קונה את הנכס גבוה מהמחיר בו הוא נמכר בשוק. החברה המשווקת (רוטשטיין, או כל חברה אחרת) מבטחת את עצמה בכך שלמעשה אתה משלם לעצמך את השכירות (בפער הזה בין מחיר השוק ובין מחיר הקניה שלך). בנוסף, לרוב הם עובדים עם חברות ניהול מקומיות שמנצלות את זה שהפיקוח עליהן לא תמיד הדוק ומנסות למקסם את הרווחים שלהם ע"י זיוף עבודות, בעלי מלאכה בעייתיים וחוסר גביה. עוד נקודה - מה קורה כשאתה מעוניין למכור את הנכס? מה קורה אם לא מצליחים למכור? מה קורה אם חברת ההשקעה דרכה אתה קונה, נעלמת מהמשחק ואתה נשאר לבד מול הרשויות בארה"ב?
אני לא אומר שההשקעה לא כדאית, אבל כדאי לבחון היטב את הפרטים הקטנים.
בהצלחה!
oranum
03.07.2021:00
6. אני מושקע בנדלן בארה''ב כבר יותר מ6 שניםבתגובה להודעה מספר 0
במהלכן גם הגדלתי כמה פעמים את ההשקעה אבל בתחום אחר לא שאני שולל, אבל ספציפית המודל של נכס פרטי שבבעלותי בלבד פחות משך אותי (מאותן סיבות שמעלות גם לך סימני שאלה) בהמשך נתקלתי במודל אחר של קבוצות השקעה של מספר משקיעים בנכסים מסחריים. יש כמה יתרונות מבחינתי, בעיקר העובדה שהחברה המנהלת מושקעת ביחד איתך בנכסים, מה שמייצר אינטרס משותף שלהם, שהם אלה שבפועל נמצאים בשטח. גם השוק עצמו יותר סולידי עם שוכרים בטוחים יותר ולטווחים ארוכים יותר, ועם פיזור גדול יותר. לפני שאתה שואל פרטים רק אומר שמאז החברה כבר עלתה ליגה ויותר לא מקבלת השקעות של משקיעים פרטיים לא כשירים, אז ספציפית איתם ההזדמנות נסגרה כבר בכל אופן להשקעה בנכס פרטי המבחן הראשון הוא לבדוק את הסביבה בzillow, לראות שהמחיר שהם אומרים הוא הגיוני לשוק, וכנל השכירות וסטטיסטיקה של התפוסה. מעבר לכך טיולים בסטריט וויו להכיר את השכונה גם עוזרים
mosheamsalem
03.07.2021:24
7. לא סיכון גבוה ?בתגובה להודעה מספר 6
כל הקניוני רפאים בארה"ב נראה לי סקטור מאוד מסוכן
oranum
03.07.2021:41
8. גבוה? לאבתגובה להודעה מספר 7
ערכתי לאחרונה בתאריך 03.07.20 בשעה 21:45 בברכה, oranum
סיכון כלשהו כן, כמו שבכל דבר בחיים יש סיכון "כל הקניוני רפאים בארה"ב" זה לא תרחיש, זו סתם אובזרבציה במקרה הטוב, שלא מלמדת על הסיכון (מבלי להכנס לאם היא נכונה או לא) מה התרחיש? שכל הנכסים ינטשו לחלוטין ויפסיקו להביא הכנסה? ולעולם לא ישובו? לא, זה לא תרחיש עם התכנות גבוהה. כנראה שאפילו קלושה, וזה אני אומר אחרי הקורונה שזה אולי תרחיש אימים לעולם הקמעונאות שאף אחד לא ממש דמיין
KaZaA
05.09.2006:36
31. שלא תשלה את עצמך הקניונים בארה"ב זה סוס מת. אמזון והקורונה החריבו אותם סופית.בתגובה להודעה מספר 8
oranum
18.11.2022:28
33. לא משלה את עצמיבתגובה להודעה מספר 31
האמת שלפני שנתיים הגדלתי משמעותית אחזקות בפורטפוליו שמבוסס על מחסני פולפילמנט ולוגיסטיקה אבל בכל דבר יש כסף אם אתה במודל עסקי מתאים גם בסוסים על ערש דווי
josef19
04.07.2001:45
9. תודה על הפירוטבתגובה להודעה מספר 6
איך עובד עניין המיסים שאתה מקבל משכירות. תן לי הערכה בבקשה של נטו / ברוטו
oranum
04.07.2009:34
10. העניין הוא פשוט מאוד- אני נותן לרו''ח שלי לטפל בזה...בתגובה להודעה מספר 9
ערכתי לאחרונה בתאריך 04.07.20 בשעה 09:41 בברכה, oranum
מצטער שאין לי תשובה יותר חכמה אבל אני לא מספיק בקיא להגיד לך, כי כבר שכחתי את כל הניואנסים. בשביל זה אני משלם למישהו בגדול אתה משלם מס לארה"ב, גם פדרלי וגם למדינה אם היא מדינה שגובה מס ואחרי זה משלם מס בישראל. יש אמנה בין שתי המדינות ככה שממה ששלמת שם מקוזז בארץ אם אני זוכר נכון זה או 15% על הרווח בלי קיזוזים, או מיסוי כמו המדרגת מס שלך (כלומר שנגזרת מכל ההכנסות שלך), ואז אתה זכאי גם לקזז הוצאות אל תתפוס אותי במילה בשורה התחתונה ספציפית ההשקעות שאני שותף בהן משאירות סביב 8% נטו אחרי כל המיסים, לא כולל עוד רווחים שנוצרים ממכירה של נכס והתגלגלות לעסקה הבאה (היו כמה וכמה כאלה) @josef19@
josef19
04.07.2009:51
11. בסדר גמור. תודה על הפירוט.בתגובה להודעה מספר 10
אני פשוט מתקשה מאוד בכללי לסמוך על מישהו אחר בהשקעות, בטח כשמדובר במשהו שלא ראיתי בעיניים. הייתי בארה"ב אני יודע שיש איזורים ויש איזורים. לא הכל בארהב פורח. אני בינתיים דובק בשוק ההון.
oranum
04.07.2010:09
12. לגמרי. בהצלחהבתגובה להודעה מספר 11
idopo25
04.07.2010:16
13. אוקי בוא אני אסבירבתגובה להודעה מספר 0
ערכתי לאחרונה בתאריך 04.07.20 בשעה 10:22 בברכה, idopo25
שוק הנדלן בארהב הוא שוק די מוסדר ונוח להבנה אתה יכול להקנות נכס לבד זו הדרך הטובה והבטוחה ביותר או לקנות דרך קבוצת רכישה שהיא יותר מסוכנת מהדרך הראשונה ***אני ממליץ שתיסע ותבחר סוכן נדלן שאתה תאהב שילווה אותה והוא ינהל את הנכס הוא יכול לנהל את הנכס במקום סוכן יש הרבה יהודים ישראלים (שחיים וגרים בארהב אזרחים) עמידים דוברי עברית שהם סוכני נדלן שם*** 1.הדירות בארהב מחולקות באיזור לשני חלקים לשכונה רגילה או שכונה סגורה עם ועד שכונה גדר ושער אני מכיר שוכנה סגורה 2. בשכונה סגורה יש מבחן לקונים (חד פעמי לפני קניה)האם אתה יכול לרכוש דירה בעצם רוצים לראות שאין ל עבר פלילי אתה אתה עובד שאתה אדם מהשורה ומבחן לשוכר שזה מגן עליך הם בודקים את השוכר כמו שהם בודקים אותך שזה אדם שראוי לשכור לו שיש לו קרדיט סקור גבוה וכו 3.מחיר דירה בארהב באיזור טוב עם בתי ספר אונברסיטאות וכו אבל לא מרכז העיר אלה בפרברים עולה כ180000 דולר של דירת שני חדרים (דירת שני חדרים בארהב היא שני חדרים שינה פלוס סלון ואז אומרים כמה שירותים ומקלחת יש) עם שיכורת ממוצעת לחודש ברוטו של כ1600-1800 דולר לחודש העלות החודשית של השכונה הינה כ350-400 דולר בחודש המחיר כולל ביטוח דירה אבטחה ארנונה הסכום בתחשיב יוצא כמעט זה לדירה בלי שכונה סגורה 4.כדאי מאוד לקחת חברת ניהול שהיא מבצעת לך את גביית הכספים ניהול הנכס תיקונים שיפוצים תביעות ביטוח דירה בדירת שוכרים וכו עלויות השיכורת בדרכ נעות בין 100 לחודש לעשרה אחוזים מההכנסה הברוטו ניתן לנהל משא ומתן על כך 5.יש ללכת לרואה חשבון כל שנת מס על מנת להכין כל שנה דוח שנתי תשלום מס לirs ולהגיש את הדוח לרו"ח בארץ לתיאום מס בארץ כל ההוצאות בארהב הינם לפני מיסוי של רואה החשבון כולל ארנונה טיסה שלך לבדירת הנכס מלון ומסעדות 6.יש לפתוח חשבון בנק בארהב עם כרטיס דביט ופנקס צקים בארהב אין משיכת יתר החשבון צריך להיות תמיד עם 1000 דולר פלוס בחשבון ובנוסף יש לפתוח תיק במס הכנסה האמריקני וקבלת מס ת"ז אמריקני לצורך מס הנקרא itin 7.משיכת כסף לארהב עולתה בעמלות כ280 שח למשיכה (העמלה כוללת את ישרא ובנק בארהב) 8.יש תשלומים רבעוניים של ביטוחים (שונה מביטוח שהשכונה לוקחת) תשלום שנתי למס הכנסה וכמובן תשלום על תיקונים או רכישות מקרר מזגן כונת כביסה 9.אם יש הצפה וצריך לתבוע את הביטוח או כל אירוע ביטוחי חברת הניהול מנהלת תובעת שמאי ונותן לך את הכסף ואם צריך משפצת את הדירה בניהול קבלן הם לוקחים עלות על השיפוץ 10.מהשוכר אחרי שרואים שהוא ראוי כלכלית לדירה לוקחים 3 צקים בנוסף לתשלום החודשי כביטחונות צק ביטחון צק ראשון וצק אחרון 11.יש לערוך חוזה אחיד פעם ראשונה (שיהיה לך לכל השוכרים לא צריך כל שנה) מסודר אצל עורך דין לשלם בערך 500-800 דולר חד פעמי שבו מוסדר כמה דיירים אם יש בע"ח תשלומים פינוי מהדירה על התנאים 12. אתה רוצה לקנות דירה תטוס לראות מה אתה רוצה לקנות ברגע שבחרת את כל הפעולות הרכישה אפשר לבצע בעזרת מייל ודואר ems עם מסמכים חתומים באפוסטיל אצל נוטוריון בישראל עלות מסמך עם תרגום כ 250 שקל 13.יש לשמור על הדירה במצב טוב ומשופצת משום הן לרווחת הדיירים והן לעירייה העירייה לוקחת מס לפי שווי הדירה ואם השווי נמוך משום שהם רוצים לשמור על שווי השכונה הם דורשים לשפץ ואתה חייב צריך לשפץ שיפוץ כולל של הבניין (הועד עושה אבל כולם משלמים)כל 15-20 שנה תלוי בחוק ועוד משהו כל יפוץ שאתה מבצע בארהב השוק מסודר (הכל חברת הניהול עושה זה סטנרטי)צריך להביא מפקח של העירייה לפני אחרי לעשות רשיון לשיפוץ מהעיריה ולהביא רק קבלן ברישיון 14. מי שהגיע עד לכאן רוצה לדעת כמה הוא מקבל נטו אחרי הוצאות מיסים רו"ח וכו לחודש החישוב יוצא בערך כ750-850 דולר נטו לכיס כולל המס בישראל מקווה שעזרתי
idopo25
04.07.2011:31
14. josef19בתגובה להודעה מספר 13
@josef19@
josef19
04.07.2018:07
15. הבנתי.בתגובה להודעה מספר 14
תודה על ההסבר. האם זה מה שנקרא אזור A? אין לי 180 אלף, אם יש לי פחות ואני מחפש נכס עם שכירות של בערך 1000 דולר ברוטו, אני יכול לבחור איזור איזור שהוא לא שכונה סגורה אלה שכונה נניח מתפתחת עם הגירה חיובית? כדי להתעסק עם פליפ כשאני בא לבחור נכס או כדי לבחור נכס שהוא כבר משופץ ובמחיר ממוצע?
shpongle
04.07.2019:24
16. אני אחדד כמה מהסעיפים שרשמתבתגובה להודעה מספר 13
סעיף 1: זה נכון שזה בעיקרון מחולק ל2, אבל ה'שכונות הסגורות' מתחלקות לכמה סוגים. המונח הנכון הוא Gated community. בדרך כלל שכונות כאלה כוללות facilities כמו בריכה וחדר כושר (תלוי ברמת השכונה). יש שכונות כאלה שהן על הפנים כי הן ישנות והתחזוקה כבר ברמה נמוכה ויש כאלה ברמה מאוד מאוד גבוהה. ה'קהילות' האלה הן בעצם בתים פרטיים עם שביל גישה פרטי לכל בית או בתים שנקראים TOWN HOUSE שאלו בעצם יחידות גדולות שמחולקות ל2\3 בתים בנוסף לכך, יש קומפלקסים, שאלו מבנים עם 2-6 יחידות דיור.
בית פרטי:
TOWNHOUSE: (שים לב ש2 צדי המבנה יש שבילי גישה לבתים)
קומפלקס:
סעיף 2: כל מה שרשמת + שאתה יכול להוסיף הגבלות כלשהן כבעל הנכס, למשל לא להשכיר לשותפים (אם ה HOA מאשר זאת בכלל) או לא להשכיר לדיירים מתחת לגיל מסויים, חיות וכו'.
כל שכונה יש לה את הנהלים שלה לגבי 'הפרות סדר' בשכונה. יש שכונות שאסור לעשות בהן BBQ בבתים ויש אזור לכך בשכונה. אסור להחנות רכבים שלא רשומים בשכונה (פעם ראשונה אזהרה בדמות מדבקה על השמשה, פעם שניה זה קנס) אסור שיהיה לכלוך בכניסה לבית, או כל דבר שיפגע בחזית המבנה כמו עשבייה וכו' (יכולים גם להתפס על הדברים הכי קטנים, אני יום אחד הנחתי שטיח לייבוש על המעקה של המרפסת שלי, וקיבלתי תוך 3 שעות למייל תמונה + אזהרה ואחכ גם שמו לי את זה על הדלת.
לשכונות שהן GATED יש HOA, שבמילים פשוטות זה ועד בית שאוכף את מה שרשמתי למעלה ואחראי על כל מה שבתחום השכונה (גינון, פינוי אשפה, תחזוקה של ה FACILITATES ועוד) לכן חשוב מאוד לוודא מי הם ה HOA, מה החוקים שלהם ומה הביקורות עליהם באופן כללי. (התשלום של השכר דירה מגלם את ה HOA תבוכו או בנפרד, אבל בכל מקרה זה על המשכיר ברוב המקרים).
בארהב חשוב לבדוק גם על מה הבית עובד (חשמל או גז) בית שעובד רק על חשמל יצא לו חשבונות מאוד יקרים באופן יחסי לארהב. לכן חשוב שהמזגן בחורף יעבוד על גז + חימום המים על הגז + הכיריים שעובדים על גז. (99% מהבתים בארהב מגיעים עם מקרר, גז ותנור BUILT IN ומדיח כלים).
סעיפים 3+4: זה מאוד תלוי באיזה עיר אתה קונה את הבית, המחירים מאוד משתנים בן האזורים. חברת ניהול נכסים (property management) היא לדעתי חובה. זו חברה שבעצם מנהלת לך את הנכס מא' ועד ת'. לך אין מגע עם מי שמשכיר והוא לא פונה אליך בשום מצב. הוא פונה אליהם והם מטפלים בהכל (דמי שכירות, תיקונים בבית וכו') והם עושים בדיקה (inspection) אחת לרבעון לבית (רואים שלא הרסו את הבית, שעומדים בנהלים, אם צריך לתקן משהו מתקנים וכו'). אתה כבעל הנכס יכול גם לבצע איתם את הinspection (אבל זה מאוד נדיר שבעל הבית מגיע, זה אחת לשנה אם לא יותר).
בהצלחה.
ו
josef19
04.07.2020:19
17. בקהילות כאלה, יש מצב למצוא בתים בפחות ממאה אלף דולר?בתגובה להודעה מספר 16
גם שם יש מציאות ובתים שנמכרים מתחת למחיר השוק?
shpongle
07.07.2016:23
19. אין מצב...שוב זה תלוי מאוד איפהבתגובה להודעה מספר 17
הבית הפרטי שווה בערך 270 אלף דולר הטאון האוס 260 בערך . אלו בתים שאני גרתי בהם.
נשלח ע"י הסלולרי
BJack
07.07.2016:36
20. איזה קריזה המחירים האלהבתגובה להודעה מספר 19
950 אלף שקל לבית פרטי שנראה מדהים, פה בארץ אתה מקבל במחיר הזה 3 חדרים בבניין ישן בבאר שבע בשכונה סבירה במקרה הטוב
shpongle
07.07.2019:55
21. זה הרבה מעבר לבית הפרטי, זה איכות חיים אחרת לחלוטין בהמון הבטיםבתגובה להודעה מספר 20
ערכתי לאחרונה בתאריך 07.07.20 בשעה 20:02 בברכה, shpongle
אבל אני עדיין לא יודע איזה מהבתים העדפתי. השכונה בבית הפרטי הייתה טובה יותר, וזה שזה בית פרטי נותן תחושה אחרת שיש לך כניסה משלך (למרות שהשימוש שלי בדלת הראשית היה כדי להכניס את החבילות שאמזון משאירים בחוץ, ביום יום אתה מחנה את האוטו בגראג' ונכנס לבית מהגראג').
אבל ה TOWNHOUSE היה משופץ מהיסוד, וזה לא הורגש שיש שכנים או משהו.
shpongle
07.07.2019:56
22. תיוגבתגובה להודעה מספר 21
@BJack@
BJack
08.07.2008:15
23. פשוט מטורף ולא פייר :(בתגובה להודעה מספר 22
חלום
josef19
09.07.2002:34
24. נראה לי זה פחות הכיוון. אין לי סכומים כאלהבתגובה להודעה מספר 23
אני צריך לחפש נכסים בשכונות ממוצעות במחירים יותר נגישים.
עתיד מתוק
03.08.2021:59
25. ברור, כי המנטליות של היהודים כאן היא פחדנות ותבוסתנות.בתגובה להודעה מספר 20
במקום להילחם, מתפשרים ומתחמקים ומתכנסים לתוך גטו שנקרא "המרכז", או "מדינת חדרה-גדרה".
אם היה שכל ליהודים אז הייתה לנו מדינה שמתחילה מאזור הליטני, עבור הגולן, כל יהודה ושומרון, ועד תעלת סואץ, ובלי אפילו "בן-דוד" מעריץ נאצים אחד בתוכה.
כל מעריצי הנאצים האלו היו עפים מכאן מזמן יחד עם החמור והכבשה שלהם, במקום למצוץ לנו כל שנה ****עשרות מיליארדי דולרים**** בביטוח לאומי, שב"כ, צה"ל, משטרת ישראל וכו' וכו' וכו'.
חצי מהדירות בישראל היו עולות 400 אלף שקל לכל היותר...
כמו שאמרתי איך שנרשמתי לפורום:
ממשלה של בן-גביר = הורדה של מחירי הדיור ב-50%, והורדה של הפשע ב-80%.
cosmin
04.08.2007:29
27. אין קשר. בפריפריה אין בריאות/תעסוקה/חינוך נורמלייםבתגובה להודעה מספר 25
זה מעגל קסמים שכרגע קשה מאוד לצאת ממנו
@עתיד מתוק@
storm
18.11.2022:08
32. ניתן בהחלט למצוא נכסים בשכונות טובות מתחת ל 100 אלף דולר, הכל תלוי באזורבתגובה להודעה מספר 17
עתיד מתוק
03.08.2022:04
26. אתה תותח ואני מצדיע לך!בתגובה להודעה מספר 13
כל הכבוד על שיתוף הניסיון היקר שלך!
Big Joe
04.07.2022:51
18. לאבתגובה להודעה מספר 0
sedate1
04.08.2009:11
28. תשקיע במה שאתה טוב בו, כל האפילציות איביי שמיביי וכל זה, על נדלןבתגובה להודעה מספר 0
רק הזמן שתשקיע ללמוד את התחום יעלה לך ימבה כסף אחד כמוך כבר מבין בכמה תחומים, תמשיך איתם..יש לך כבר תחומים כלשהם, אתה גם למדת תואר שלא קשור לאיביי שמיביי אם זכור לי נכון
EddieB
14.08.2012:36
29. לא להתקרבבתגובה להודעה מספר 0
נתקלתי בהרבה אנשים שנעקצו.
oranum
14.08.2014:50
30. אל תצא מהבית, פעם מישהו מתבתגובה להודעה מספר 29
Avi-Ron
05.02.2102:14
34. אבא שלי וגיסי השקיעו כמה שנים במספר דירות - ומכרו אותם כבר..בתגובה להודעה מספר 0
ההשקעה לא היתה רווחית, לא מעט הוצאות, כספים שלא נכנסים, תביעות, שיפוצים, עלויות בלתי צפויות.. בסוף הבינו שיותר כדאי ועדיף להשקיע בישראל בפריפריה.. מכרו את הבתים בארה"ב אחרי 3-5 שנות פעילות ברווח די מינימלי.. ברושם שאני קיבלתי מהם - לא מומלץ..
Bardelas
05.02.2107:54
35. בכלל לא כדאי, במידה ויש דייר שלא משלם אתה לא יכול לעשות כלוםבתגובה להודעה מספר 0
אשכול 22209
בתגובה להודעה מספר 8
