אני יזם נדל''ן בארה''ב - זה הזמן לקנות נכסים - לא פוסט מכירתי
ערכתי לאחרונה בתאריך 20.07.21 בשעה 08:24 בברכה, storm
שלום לכולם, יש הרבה שאלות לגבי השקעות ארה"ב בעיקר בגלל מספר לא קטן של ישראלים שמוכרים חלומות ולא מעט מקרי עוקץ. כמו בכל השקעה, יש סיכון ולדעתי כל מי שנכנס להשקעה חייב להבין למה הוא נכנס. בתחילת הדרך עברתי לא מעט חברות כדי להבין את התחום ולהבין מה הסיכונים ומה האפשרויות, רוב החברות מציגות אקסלים שלמען האמת, רוב הציבור לא מבין אותם בכלל ולא יודע מה המשמעויות. רוב המצגות שמראים לציבור הן מצגות עתידיות, לאן היזם חולם להגיע, מה שנקרא Performa. אחד הדברים שאותי מאוד הפתיע, שאנשים מאמינים למוכרי החלומות, ומשקיעים המון כסף לפי מצגת שאין להם מושג מה עומד מאחורי זה. אם אני לוקח לדוגמא קניית טלויזיה חכמה, רוב האנשים יבדקו, ילכו למספר חנויות, יעשו מחקרים ובסוף יקנו את הדגם המתאים להם, אבל בנדל"ן, אנשים לא בודקים, בעיקר כי אין להם שוב הבנה בתחום, ואנשי מכירות טובים מנצלים זאת. אחד הדברים שאני אוהב בארה"ב, זה שכל המידע פתוח בפנינו, אני יכול לדעת הכל על ההיסטוריה של הנכס, מי כל הבעלים הקודמים, באיזה מחיר הבעלים הקודמים רכשו את הנכס, מתי כל אחד מהבעלים הקודמים רכש את הנכס, כמה זמן הנכס עמד למכירה כל פעם וכמה זמן הוא עמוד עכשיו למכירה, האם ניסו למכור והורידו אותו מהמרקט והחזירו. אני יכול לדעת בכמה נמכרו נכסים דומים באותו רחוב או באזור, אני יכול לדעת במדיוק מה שווי השוק של הנכס, כל המידע שאני צריך נגיש ופתוח על פי חוק. בנדל"ן אני עושה את הרווח בקניה, לכן אני יכול לדעת במדויק כמה אני אמור להרוויח בסיום העסקה. אני יכול לדעת בדיוק כמה השכירות באותו אזור של הנכס, ולקבוע כמה שכירות אני יכול לדרוש לאחר שיפוץ, וגם איזה סוג שיפוץ עשות כדי לקבל את השכירות הנדרשת. כשיש לי את כל המידע, אני יכול להבין האם כדאי לי או לא להיכנס להשקעה.
יש פחד מאוד גדול לאנשים להיכנס להשקעה מעבר לים, בגלל קושי בשפה, או המרחק, אבל בסופו של דבר גם אם נקנה נכס בדימונה או בקרית שמונה או בארה"ב, אני צריך לדעת לנהל ולהתנהל עם נכס, היתרונות בארה"ב, הם: 1. מחיר - מחיר דירה באזור סביר פלוס עם שכירות טובה עולה כ 80-100 אלף דולר, כ 350 אלף שקל, והתשואה עליה תהיה כ 9% לפני מס בארץ - אני לא מכיר נכסים ברמה הזאת בארץ. 2. חברות ניהול (שחייבים לדעת להתנהל מולם) - חברה שמנהלת את הנכסים, מוצאת ומטפלת בשוכרים.
אני עוסק בעיקר במתחמי מגורים (Multifamily), שגם שם העקרון הוא אותו הדבר, חייבים להבין ולחקור לפני שנכנסים לעסקה.
כלים בסיסים: https://www.zillow.com/? - אתר שבו ניתן לראות את פרטי הנכס וההסטוריה שלו (חשוב להתעלם מה Zestimate® שלו (הערכת שווי נכס) - לא מדויק ויש נגדם הרבה תביעות בנושא, פשוט לראות כמה נמכרו נכסים מסביבי באותו הגודל ובפרק זמן של חצי שנה עד שנה אחרונה.
כל נכס משוייך ל County - מבחנתינו, האתר של ה County הוא כמו הטאבו של מדינת ישראל, שם ניתן לראות פרטים מלאים על הנכס, כולל מיסים, כולל חובות, כולל בעלים, כולל גודל הנכס והמגרש ב sqft וכולל חלוקה (מספר חדרי שינה ושרותים).
מקווה שעזרתי, ובהצלחה לכולם.
אפשרויות ניהול
Along1
20.07.2118:49
1. ''התשואה עליה תהיה כ 9% לפני מס בארץ''בתגובה להודעה מספר 0
ערכתי לאחרונה בתאריך 20.07.21 בשעה 18:56 בברכה, Along1
אתה עומד מאחורי מה שאתה כותב? אתה יכול בבקשה להביא מידע סטטיסטי שמדגים את הנתון הזה לאורך השנים?
storm
21.07.2107:48
3. אני עומד מאחורי הדברים - עם מעל ל 100 עסקאות בשלוש שנים האחרונותבתגובה להודעה מספר 1
ערכתי לאחרונה בתאריך 21.07.21 בשעה 07:51 בברכה, storm
כל עסקה היא בפני עצמה, תלוי בכמה אתה רוכש את הנכס, כמה עולה לך לשפץ ובכמה תשכיר את הנכס, אני עובד על כאלה נכסים כל הזמן, אני יכול להביא גם 20-30 אחוז תשואה אבל באזורים שהם מאוד בעייתים, אני בעצמי לא משקיע בשכונות בעייתיות ובטוח לא מכניס משקיעים לשם.
Along1
21.07.2110:09
5. מצטער, אתה עדיין רושם מילים ריקות מתוכןבתגובה להודעה מספר 3
איפה הנתונים שמראים את מה שאתה אומר?
יכול להיות שאתה הרווחת אבל להגיד שיהיו לאנשים 9% תשואה זה למכור חלומות.
storm
21.07.2113:00
9. בשביל הספורט - דוגמא לעסקהבתגובה להודעה מספר 5
כתובת: Hillcrest Rd. Cleveland Heights, OH 44118 מחיר שוק כ 200 אלף דולר מחיר רכישה 100 אלף דולר. שיפוץ כ 40 אלף דולר 2 יחידות שכל יחידה מכניסה כ 1500 דולר - שנתי 72 אלף דולר. אני מוריד 50% על הוצאות (מיסים/ביטוחים/הוצאות שונות/תיקונים/חברת ניהול/נכס ריק) סה"כ הכנסות לפני מס כ 36 אלף דולר. תשואה על 140 אלף דולר - תעשה חישוב לבד...
זו רק דוגמא לעסקה
idopo25
21.07.2114:58
12. יש לי בעיה עם החשבון שלך איך 1500 כפול 12 כפול 2 יוצא 72000 אמור לצאת 36000בתגובה להודעה מספר 9
storm
21.07.2115:21
14. אני מוריד 50% על הוצאות (מיסים/ביטוחים/הוצאות שונות/תיקונים/חברת ניהול/נכס ריק)בתגובה להודעה מספר 12
idopo25
21.07.2115:30
16. המספרים עדיןן לא נראים נכוניםבתגובה להודעה מספר 14
לפי הטענה שלך הנכס מכניס 6000 דולר בחודש או 3000 דולר ליחידה נשמע לי שזה לא מדויק ולא קרוב ל72000 ברוטו
Along1
21.07.2120:17
19. מאד לא ברורבתגובה להודעה מספר 16
איך מחיר שוק 200 ומחיר רכישה 100? אפילו אחרי שיפוץ מאסיבי הערך לא אמור לקפוץ ככה.
ushai908
25.07.2107:05
22. אין לי שום קשר לבחור שפתח את השרשור אבל החשבון עושה שכלבתגובה להודעה מספר 19
כשאתה קונה נכס במצב לא טוב, מחיר הקניה הוא נמוך ומי שמחליט לרכוש, קונה תוך בדיקה של נכסים במצב טוב באותו אזור. כך שיכול להיות שאתה קונה חורבה ב 100 אלף ומשקיע בה 40 אלף והופך את הנכס לכזה ששווה 200 אלף במכירה, או כזה שניתן להשכיר אותו ב 3000 דולר ליחידה או 6000 דולר לשתי יחידות. דהיינו 72 אלף לשנה.
לדבריו מוריד 50% הוצאות תחזוקה ושונות ונשאר לו 36 אלף לשנה לפני מס. עד פה נשמע סביר.
36 אלף על 140 אלף, זה תשואה מעולה. כך שאפילו אם המספרים נמוכים יותר, נראה שאפשר להגיע ל-9%. לפחות תאורטית.
כדי להפוך את התאוריה למציאות, צריך ידע והיכרות עם האזורים כדי לדעת אילו מחירים אפשר לבקש שכירות באותם אזורים, כמה הביקוש לנכסים, כמה זמן לוקח להשכיר, תחלופה, זמן שהנכס נשאר לא מושכר ועוד.
מה שחסר לי במידע, הוא נושאים של מיסים בארה"ב, האם תושב זר יכול לעסוק עסקאות כאילו? האם נדרש EIN, SSN וכל מיני דרישות אחרות שאולי תושב זר לא יכול לעמוד בהן.
איך מתחילים ואיך מנהלים אם בכלל פעילות כזו מהארץ, או שחייבים לגור בארה"ב כדי לנהל אותה.
Along1
25.07.2122:15
23. כל המספרים שלו הם מהמקדלת שלובתגובה להודעה מספר 22
הוא לא הביא שום אימות לנתונים שלו. זה כמו שאני אגיד לך בוא תשקיע במשפך דיגיטלי ותקבל 80K ש"ח לחודש.
ככה לא משווקים השקעות ומי שמאמין לכאלו דברים רק מפסיד (ובמקרים הגרועים יותר נעקץ).
oranum
26.07.2107:11
26. בינתיים הוא לא שיווק כלום אז אני לא מבין על מה אתה מתלונןבתגובה להודעה מספר 23
למה אתה חושב שהוא חייב לך אימותים והוכחות עכשיו עד כמה אתה צריך שיאכילו אותך בכפית?
Along1
26.07.2118:26
33. הוא בא ואמר שעושים 9%, שיגבה את עצמו בנתוניםבתגובה להודעה מספר 26
אין פה שאלה אחת שהיא לא לגיטימית. אם הוא היה מציג פה גיבוי לדברים שלו אז אולי אנשים היו באמת מתעניינים לגבי ההשקעה הזאת. באופן אישי, אם היו מוצגים פה נתונים כלשהם, הייתי מתחיל לחפור על זה בעצמי.
oranum
26.07.2120:47
36. לא מצפה שהוא יעלה לפה אקסליםבתגובה להודעה מספר 33
בא לשתף ולתת מידע
Along1
26.07.2121:34
37. אתה מפספס את הנקודהבתגובה להודעה מספר 36
מה שאני מבקש זה לתת מידע שעליו הוא מתבסס ולא לפי הניסיון האישי שלו.
זה כמו שאני אגיד לך תשקיע ב-S&P500 לאורך זמן ותקבל 8-9% ריבית. תשאל מאיפה אני יודע ואני אוכל להראות לך גרפים וסטטיסטיקות לאורך השנים על המדד.
storm
26.07.2108:42
27. לשאלתך - לגבי מיסויבתגובה להודעה מספר 22
ערכתי לאחרונה בתאריך 26.07.21 בשעה 09:02 בברכה, storm
@oranum
מיסוי בארץ הוא אינדיוודואלי, כל אחד לפי ההכנסה שלו, יש מס על רווח, ויש לך 2 מסלולים לדיווח: מס שולי - חישוב כל ההוצאות הרלוונטיות ולקבל זיכוי בגין המיסים ששולמו על ההכנסות מנדל"ן בארה"ב. מס רווח הון - מס של כ 25% על הרווח שכולל את המס ששולם בארה"ב (כ 15% מס בארה"ב + 10% נוסף בארץ) בכלל - אני ממליץ בחום להתייעץ עם רואה חשבון שיודע ומכיר את פעילויות המס בארץ וארה"ב.
ארה"ב היא מדינה קפיטליסטית שמעודדת השקעות, אתה יכול ומומלץ לפתוח חברה LLC לצורך השקעות, אתה יכול לפתוח חשבון בנק עיסקי בארה"ב לצורך ביצוע העסקאות. מספר הזיהוי שלך הוא ה- EIN כשאתה פותח LLC וה ITIN כשאתה פותח חשבון בנק עיסקי ודרכו אתה מדוווח ל IRC.
כמו כל השקעה- ממליץ לקרוא חומר, להבין, היתרון בארה"ב שכל המידע פתוח על פי חוק, ולכן אתה יכול לדעת הכל על העסקה.
אני מנהל את הפעילות מהארץ, אני עובד עם קבלנים מקומיים, עובד עם משקיעים אמריקאיים (פחות כאב ראש), אני עושה המון שיתופי פעולה עם יזמים בארה"ב.
אני בעיקר עובד על מתחמי מגורים ולא על בתים פרטיים או דופלקסים. אתה מוזמן לפנות אלי לפרטי - אני יכול לכוון אותך ולקשר אותך.
Along1
21.07.2120:15
18. כמו שאמרו, המספרים לא נראים שמסתדרים. בכל אופן, זאת דוגמא אחת.בתגובה להודעה מספר 9
ככה לא מציגים מידע סטיסטי וזה סוג המידע שרק ירחיק אנשים (חכמים) מהשקעות כאלו.
9% לשנה לא נשמע ריאלי, סורי.
storm
26.07.2108:52
28. המספרים מסתדרים כשאתה עובד נכוןבתגובה להודעה מספר 18
שוב - אני לא מוכר, אני לא משווק, אני עובד על מתחמים של 50-100 יחידות ועם משקיעים ושיתופי פעולה עם אמריקאים, המימון שלי אמריקאי - אני לא עובד ולא משווק לישראלים. המטרה של הפוסט הזה, למי שיודע ורוצה שילמד ויכנס, זו תקופה מצוינת להשקעות, וכן צריך להבין ולעשות זאת נכון. יש המון פרמטרים בעסקאות נדל"ן, האקסלים שאני עובד איתם הם מאוד מורכבים ולכל מספר יש משמעות, אני נתתי דוגמא כללית על איך לקבל החלטה מהירה על עסקה, כשאתה עובד בשוק שעסקאות נסגרים תוך שעה מהרגע שהם יוצאים מהשוק. אני לא קונה עסקאות בשוק, אני קונה נכסים off market במחירים נמוכים בגלל מגוון סיבות. כל עסקה היא עסקה בפני עצמה ולא קשורה לעסקה אחרת. אני לא פותח את כל העסקאות שעשיתי, כי זה לא רלבנטי, אני לא מוכר כלום. אבל בשביל העיניין, כמו שאמרתי, כל המידע קיים, ואתה יכול לחקור לבד על כל העסקאות שבוצעו באותו אזור בשנה האחרונה, בכמה הם נמכרו וכמה השכירות באותו אזור. אני בטוח שלא יעשה את זה בשבילך, אני עושה את האנליזות שלי לצרכים שלי.
SomeOne
20.07.2119:50
2. בעיה שיש הרבה רמאים בשוק הזהבתגובה להודעה מספר 0
לישראלים יצא שם של רמאים והרבה מסרבים לעבוד איתם
storm
21.07.2107:48
4. אני כמעט ולא עובד עם ישראלים, לכן רשמתי את הפוסט, יש הרבה כלים לבדוק כל עסקהבתגובה להודעה מספר 2
ערכתי לאחרונה בתאריך 21.07.21 בשעה 08:01 בברכה, storm
אחד ההונאות הגדולות שישראלים עושים, הם מציעים לך נכס ב 100 אלף דולר, קונים אותו ב 5 אלף דולר, משלמים לך 700 דולר לחודש למשך שנה (מהכסף שלך), ואחרי שנה הם אומרים שהדייר עזב, שבר את הנכס וצריך לשפץ ב 20-30 אלף דולר, ופה אתה בבעיה. לכן רשמתי בפוסט שהבדיקה הכי בסיסית, באתר של https://www.zillow.com/? אתה יכול לראות בדיוק בכמה רכשו את הנכס, כמה עולה זהה אחרי שיפוץ ולראות ברמה הבסיסית עם העסקה כדאית.
idopo25
21.07.2111:18
6. התשואה אכן מגיע ל5-8 אחוז לשנה אבל המחירים לא הכי מדויקיםבתגובה להודעה מספר 0
נכון להיום אני לא חושב שכדאי לקנות נכסים בארה"ב באיזור שאני מחזיק בו הדירות עלו לי בשנת 2009 80000 דולר והדירה האחרונה שקניתי לפני שנתיים עלתה 165000 כל הדירות שלי הם בערך עם אותו מפרט ואותו גודל עם ועד שכונה/ גייטד קמיוניטי והיום המחירים מאמירים בגלל ההגירה בתוך ארהב המלצתי האישית כיום לא לקנות המחירים עולים ללא הפסקה אני מחזיק בכמה נכסים בארהב בפלורידה בסביבה של פורט לודרדל הנכסים שלי נמצאים באיזור לש אוניברסיטאות וקולגים אך לא בהכרח מושכרים לסטודנטים דירת שני חדרים שינה במתחם (עם שכונה מנהל שכונה וכו בחלקם יש בריכה של השכונה) עולה בן185-210k דולר עלות קניה העלות ההשכרה מגיע ל1600-1800 דולר לחודש חברת הניהול לוקחת בערך 100-150 דולר לחודש לדירה ואני נשאר בחודש פר דירה לאחר תשלומים בארהב (ארנטנה ביטוחים ושאר ירקות) ומיסים בארץ ובחול ורואה חשבון שמכין דוח שנתי בארהב ומשלם בשמי מיסים בסביבות 750-900 דולר נקי
storm
21.07.2113:01
10. אל תשווה את פלורידה ששם המחירים בשמיים לשאר ארה''ב - כמו שלא תשווה את ת''א לדרוםבתגובה להודעה מספר 6
idopo25
21.07.2115:00
13. פלורידה ופורט לודרדל בפרטבתגובה להודעה מספר 10
הן לא כמו המרכז או תלאביב האזור שאני דיברתי עליו אפשר להשוות חדרה נתניה חיפה אשדוד ועדיין המחירים שם טסו
idopo25
21.07.2111:21
7. וכן באזורים בעייתים אתה יכול לקנות דירה במחיר מציאהבתגובה להודעה מספר 0
לשפץ אותה בזול אבל אתה תקבל דיירים באותה רמה ויכולים להרוס לך את כל התשואה בתקופת השכרה בודדת היופי בשכונות שוועד השכונה יש לו סיי על מי יכנס לדירה וככה הוא מסנן לך לדיירים בלי קשר לבדיקות שלך
storm
26.07.2109:00
29. אני עובד לפי ה ROI - יש ערים עם החזר גבוהה וגם באזורים טוביםבתגובה להודעה מספר 7
לכל שוק בארה"ב יש את האזורים הבעייתים והאזורים הטובים, צריך למצוא ערים עם ROI גבוהה, יש ערים שהמחירים של הנכסים יחסית נמוך והשכירות גבוהה, ואני מדבר על אזורים טובים, בסופו של יום אנחנו משקיעים לצורך עשיית רווח. אני מסתכל על זה בצורה קצת אחרת, אני חושב שעסקה אחת, לא תיתן חופש כלכלי, זה בעיקר מכירת חלומות, אני מסתכל על מצב שבו יהיה למשקיע, 3-4 נכסים תוך כמה שנים, אני ממליץ, לרכוש נכסים שאפשר לעשות להם refinance, קניתי במחיר נמוך, שיפצתי, השכרתי, ואני מוציא את ההשקעה שלי אחרי שאני לוקח משכנתא בריבית נמוכה ומשתמש בכסף להשקעה הבאה.
Avi-Ron
21.07.2111:21
8. גיסי ואבא שלי וגם דוד שלי נכנסו לעסקאות נדל''ן בארה''ב..בתגובה להודעה מספר 0
אחרי שנתיים - שלוש ראו שהם מרוויחים גרוש וחצי אחרי כל ההוצאות המטורפות שהיו להם, ודיירים שמחליטים לא לשלם, ואתה לא מקבל כסף, ותביעות ובלגאנים - והכל בשלט רחוק.. ועמלות לברוקר, ועמלות לסוכנים, ועמלות המרה של הכסף, ועמלות על העברת הכספים..
קיצור, עשו תחשיב של נטו בסופו של דבר - ולא הרוויחו מזה 9% וגם לא 5% בסופו של דבר, שוב אם מסתכלים הוצאות לעומת הכנסות נטו..
תאמין לי אם תקנה דירה בארץ ב- 1.3 שהיא בהליך של תמ"א (וגם אם לא) - תוכל להרוויח ממנה כנראה הרבה יותר רק מעליית המחירים, ועם תמ"א בכלל..
ירוק-בנשמה
21.07.2113:58
11. מסכים עם מה שכתבת אבל מעניין אותי לדעת למה אתה חושב שזה הזמן לקנות נכסים?בתגובה להודעה מספר 8
מחירי הבתים נמצאים בשיא של כל הזמנים, מדברים על בועת נדלן. למה אתה חושב שזה הזמן לרכוש שם נכסים?
storm
21.07.2115:23
15. בגלל הקורונה, יש המון בתים ב foreclosure אנשים לא מצליחים לשלם משכנתאותבתגובה להודעה מספר 11
יש הרבה הזדמניות עכשיו, מי שיודע לאתר ולמצוא עסקאות טובות, זה הזמן, זה שוק רותח למשקיעים
Avi-Ron
22.07.2101:43
20. מכתבבתגובה להודעה מספר 11
ראשית - אני לא כתבתי ש 'זה הזמן לקנות נכסים'.. הכוונה שלי היתה באופן כללי שרכישת נכסים בארה"ב היא לא באמת גורמת לך לקבל תשואה של 10% על הכסף שלך.. אולי רווח ברוטו של 10% ולפעמים 20% וזה נחמד - אבל אם תסתכל בראייה שנתית אחרי כל ההוצאות - אתה נמצא עם פחות מ- 5% ולכן בכללי לא ממליץ לעשות צעד כזה - אלא לרכוש בארץ אם כבר..
שנית - מחירי הבתים תמיד נמצאים בשיא.. זה לא משהו חדש.. גם בשנת 1960 הם היו בשיא שלהם, וגם ב- 1980 הם היו בשיא, אחרי המפולת של 2008 כולם אמרו שזה הזמן לקנות ואנשים קנו וקנו ועלו המחירים בצורה יותר תלולה, ואז ב- 2010 אמרו "יש בועה אל תקנו עכשיו אנחנו בשיא" ואת אותם הדברים אמרו ב- 2012 וב- 2015 והמחירים תמיד עולים ועולים ועולים.. ואנשים יכולים לבלבל את המוח עם המילה 'בועה' וסיסמאות של 'סופה של בועה להתפוצץ', ואני יכול להגיד לך שאם לא הייתי קונה דירה ב- 2013 ומקשיב לשטויות האלה - אז היום לא הייתי יכול לקנות כבר דירה עם ההון של אז, גם אם הייתי מרוויח יותר.. כי שנינו מבינים שמחיר של דירה היום בהשוואה ל- 2013 - זה פשוט טירוף..
כמו הדירות החדשות שבונים היא נמוכה מאוד בהשוואה לביקוש, ההיצע נמוך, המשקיעים קיבלו הוזלה במס הרכישה ונוהרים לנכסים להשקעה, הבנקים שמחים לקבל יותר כסף ממשכנתאות גדולות יותר, המדינה מקבל יותר כסף ממיסוי, והקונים ממשיכים לקנות, ממשיכים למכור ולשדרג נכסים, זוגות צעירים ממשיכים לקנות.. כל הנתונים מראים לך שחור על גבי לבן שיש ביקוש, אין היצע, מי לדעתך ירצה באמת להוריד את המחירים? מאיזו סיבה? איך יעשו את זה בכלל?
אז ניסו לעשות תוכניות כאלה ואחרות, זה לא הביא לירידה כי זה לא קשור אחד לשני, זה פשוט עזר לזוגות צעירים לקנות נכסים.. אבל בטח שאין בועה, בטח שאין ירידת מחירים צפויה בקרוב.. אפילו תקופת קורונה - גרמה לעליות מחירים..
אז בגדול, לדעתי, הזמן לקנות נכסים בארץ - הוא תמיד 'אתמול' או 'לפני שנה'.. ולא 'היום'..
@ירוק-בנשמה@
ירוק-בנשמה
22.07.2111:14
21. התכוונתי ל-storm בשאלה של למה זה הזמן לקנות נכסים...בתגובה להודעה מספר 20
@storm@
shpongle
21.07.2115:43
17. איזה טלאות עברתי עד שה Property Managment אישרה אותנו להכנס לביתבתגובה להודעה מספר 0
אבל וואלה, משתלם. GATED COMMUNITY, אבטחה, סדר וניקיון, חוקים בסיסיים שצריכים להיות לדעתי בכל מקום.
בקיצור, תענוג.
josef19
26.07.2101:06
24. מעניין, הלוואי שיהיה לי את האומץ והכסף לעשות עסקה כזאת יום אחדבתגובה להודעה מספר 0
oranum
26.07.2107:02
25. תודה על השיתוף, כמה שאלות אם אפשרבתגובה להודעה מספר 0
1. יכול לספר קצת על המסלול שלך? מבין בין השורות שהתחלת להשקיע בעזרת חברה ובהמשך התחלת לעשות בעצמך עד שנכנסת לזה פול טיים כמלווה עסקאות לטובת משקיעים? 2.מה מהתהליך אפשרי לדעתך בשלט רחוק לחלוטין, ומה השלב שבו זה מתחיל להיות כבר מסובך מידי ודי דורש המצאות בשטח? נניח תהליך של שיפוץ ופליפ, כיזם ולא כמשקיע שקט, אפשרי מרחוק? 3. איך לדעתך נכון להסתכל על נושא בחירת שוק? ארה"ב זה מקום גדול 4. רק לשם ההבהרה, כשאתה אומר קנייה ברווח אתה מתכוון לכך שאתה יודע שהמספרים של הפרויקט, אחרי שיפוץ וכו נניח, יביאו אותך לפלוס מינוס x רווח. לא מדובר על קנייה מתחת למחיר שוק בהכרח ביחס למצב הנוכחי, כלומר שאם מחר אני מוכר בלי לעשות כלום כבר יש רווח. הבנתי נכון? 5.יכול לתת סדרי גודל עלויות מקובלות בשוק של שירותים רלוונטיים? למשל תיווך, חברת ניהול, בדיקות ושמאות, וגם עמלות של ליווי עסקאות במידה והולכים על מסלול כזה 6.יודע לומר בוודאות אם נדל"ן אמריקאי לזרים נחשב בחישוב מס הירושה האמריקאי?
המון תודה
storm
26.07.2109:02
30. עניתי לך למעלהבתגובה להודעה מספר 25
oranum
26.07.2109:50
31. ענית למישהו אחר בעיקר :)בתגובה להודעה מספר 30
אבל בסדר לא רוצה להטריח תודה בכל אופן
storm
26.07.2110:34
32. אני אנסה לענות וזו לא תרחה כללבתגובה להודעה מספר 31
ערכתי לאחרונה בתאריך 26.07.21 בשעה 10:47 בברכה, storm
אני התחלתי בכך שהלחתי לקורס ולקחתי מנטור שילווה אותי, לא השקעתי דרך חברות, השקעתי בעצמי. התהליך הוא לא פשוט ומצד שני זו לא תורה מסיני, העקרון הכי חשוב הוא בחירת הצוות שלך בשטח. אתה יכול לעבוד בכל שוק בארה"ב, אני בוחר לעבוד בשוק שה ROI הוא גבוהה, גם לפליפים וגם לשכירויות, אני עובד במרכז אוהיו. צריך וחשוב להגיע לשם מדי פעם, להראות נוחכות, ולהכיר את האנשים, ולשמור איתם על קשר רציף כל הזמן. בעיות יש ויהיו כל הזמן, רק צריך לדעת לנהל אותם ולטפל בהם, וכמובן להיות מוכן לכל דבר. היו לי קבלנים שברחו לי באמצע עבודה, קבלן שפשט את הרגל, בעיות בנכסים שהתגלו תוך כדי שיפוץ, אבל אם אתה יודע איך להתנהל ואיך לנהל את הסיכונים ואתה עושה בקרות על התהליך אתה תצליח.
לגבי עלויות - על תיווך אתה משלם במכירה, יש כ 10% closing שאתה משלם. ברכישה עלויות התיווך הם על המוכר. יש בדיקות inspection לפני קניה כ- 300-500 דולר לבית פרטי. עלויות של חברת title שבודקת האם יש חובות על הנכס והאם המוכר הוא הבעלים - 1000 דולר בממוצע עלויות שיפוץ - בהתאם לשיפוץ של הנכס. עלויות של מעצב/ת - תלוי, אני עובד איתה עם הסכם כללי של 1500 דולר לנכס כולל staging. עלות של מנהל פרויקט - כ 600 דולר לחודש על כל נכס. יש עלויות של מיסים בארה"ב ובארץ שצריך לקחת בחשבון. עלויות של עו"ד שצריך לקחת בחשבון
בנכס שהוא לשכירות - צריך לקחת בחשבון: דמי ניהול של 8%-10% עלויות ביטוח כ 1000 דולר (תלוי במיקום ובגודל) מיסי עיריה- תלוי בגודל ובמצב של הנכס עלויות של utilities - מה אני משלם ומה השוכר משלם עלויות של תיקונים בנכס שהתגלו במהלך השנה Vacancy - אני לוקח כ 10% שנתי יש עוד עלויות נוספות שהם תלויי אזור ושכונה.
אני תמיד קונה מתחת למחיר השוק, וגם אחרי שיפוץ המחיר נמוך יותר ממחיר שוק, אחרת אין לך רווח ואתה לא יכול לעשות refinance הרווח נעשה ברכישה, לא במכירה, אם אתה קונה במחיר גבוהה, אתה תמכור בהפסד או ללא רווח או ברווח מינימאלי.
Along1
26.07.2118:29
34. אני חייב לשאול ולהגיד שהצלחת לבלבל אותי עם מטרת הפוסט הזה.בתגובה להודעה מספר 0
בהתחלה חשבתי שאתה מתכוון לעודד אנשים להשקיע בנדל"ן בארה"ב (ולא דרכך, באופן כללי) אבל אחרי כל מה שכתבת פה, אני מרגיש שאתה מתאר את העבודה שלך.
אשכול 22306
בתגובה להודעה מספר 9
