סתם תהייה, ואשמח לשמוע את התשובות שלכם, מה עדיף, 2 דירות בערד/דימונה שאפשר לקבל שכירות על שניהם ביחד 4500-5000 ש"ח לחודש ולא ידוע אם האזור ישתפר, ערך הדירה תעלה. או דירה אחת בנתניה שאפשר לקבל שכירות עליה 3000-34000 ש"ח לחודש בערך, והאזור ידוע שהולך לעבור מהפך/פינוי בינוי (כמובן שאף אחד לא יכול להבטיח את זה אבל יש שם דיבורים).
אפשרויות ניהול
coheniz
23.08.2116:00
1. בנתניה ב3000-3500 שח שכירות זה דירה לא באיזורים הכי .כך מחיר הדירה בהתאםבתגובה להודעה מספר 0
שמשקיעים בודקים תשואה כמה אתה משקיע בדירה ומה התשואה שאתה תקבל .מחיר הדירה יעלה או ירד זה חלק מהמשחק .
Lonjie
23.08.2116:02
2. נכון, זה לא באיזורים הכי הכי,בתגובה להודעה מספר 1
לדוגמא בדורה (בן צבי), קריית נורדאו.
אבל, כל הרחובות/איזור הזה עכשיו עובר מהפך, אז אי-אפשר לדעת מה יהיה המחיר לאחר מכן.
@coheniz@
coheniz
23.08.2116:15
3. אני נתנייתי מיום היוולדי .תבנה על תשואה בשכירות הדירות עולות לרוב יותר או פחותבתגובה להודעה מספר 2
אם ירדו אז ירדו בכל המקומות תשואה תשואה תשואה זה המחשבה הראשונית נבואה אתה יודע למי ואל תאמין לאף אחד על סיפורים לעתיד
oranum
23.08.2116:16
4. הנטייה האישית שלי היא לכיוון הבודדת, ולו בשביל למקסם את המינוףבתגובה להודעה מספר 0
תשואה בארץ אין בלאו הכי. לפחות בעזרת מינוף והטבות המס על עסקה בודדת אפשר עדיין להנות מעסקה יפה.
Lonjie
23.08.2116:28
6. אשמח להסבר איך אפשר למנף את זה?בתגובה להודעה מספר 4
נצא מנקודת הנחה שדירה עולה 1-1.1, השכירות שם 3200 ש"ח לחודש לדוגמא.
@oranum@
coheniz
23.08.2116:31
8. משתמשים בהון עצמי נידרש והשאר משכנתא זה סוג של מינוףבתגובה להודעה מספר 6
bianconeri
23.08.2116:17
5. ראית תדירות בערד? הכל מתפוררבתגובה להודעה מספר 0
Lonjie
23.08.2116:28
7. אפשרי גם באר שבע,בתגובה להודעה מספר 5
ועדיין אני מניח שיש דירות שעברו שיפוץ.
@bianconeri@
GaBrIeL
23.08.2117:25
9. ומה עם כאב ראש של ניהול דירה?? תחשב את זה גם, זה סופר משמעותי בעינייבתגובה להודעה מספר 0
The Boss
23.08.2118:02
10. +1 והמרחק, חיפוש דיירים, תחזוקה וכו'בתגובה להודעה מספר 9
בנוסף עבור 2 דירות ולא משנה איפה בארץ יש מס נוסף ברכישה.
@GaBrIeL@
coheniz
23.08.2118:08
11. גם על חלק מההכנסה העתידית בדירה שנייה יש מסבתגובה להודעה מספר 10
The Boss
08.09.2117:33
29. זה תלוי בסכום ההכנסה. הרף הוא 5,070 ש''ח נכון להיום. מעל זה יש מס.בתגובה להודעה מספר 11
לא משנה אם מדירה אחת או יותר.
@coheniz@
Along1
23.08.2119:50
12. שתי ערים עם אוכלוסיות בעיתיותבתגובה להודעה מספר 0
ערד = אוכלוסיה חלשה ולא מושקעים שם כספים. כנראה שהתשואה על ערך הדירה לא תיהיה רבה וכנ"ל לגבי השכירות. צריך להתעסק גם עם אוכלוסיה חלשה, דבר שהוא לא תמיד נעים (במידה ולא מסוגלים לשלם את השכירות). אל תשכח גם ששתי דירות זאת התעסקות כפולה.
לגבי נתניה - לפי השכירות שכתבת, גם כאן כנראה מדובר באזורים הלא טובים. בכל אופן, נתניה גם בעייתית מבחינת אוכלוסיה. יש לי חבר שיש לו דירה שם ותמיד יש בעיות עם הדיירים ולכן הוא החליט למכור. לפחות הערך של הדירה עלה מאז שהוא רכש אותה.
בכל אופן, תבדוק השקעות בשוק ההון, לרוב הן עדיפות על נדל"ן בארץ.
Lonjie
24.08.2111:08
16. אני יודע מראש הן ערים עם אוכלוסיות חלשות,בתגובה להודעה מספר 12
התעסקות כפולה עם 2 דירות אני גם לוקח בחשבון.
איזה השקעות בשוק ההון? יש משהו שמניב אך יחסית עם סיכון נמוך?
@Along1@
Along1
24.08.2117:51
22. S&P500 מניב כ-10% בממוצע (בהשקעה לטווח ארוך) ונחשב להשקעה פאסיבית.בתגובה להודעה מספר 16
יש על זה הרבה מידע ברשת. תקרא בסולידית למשל, היא נותנת דוגמאות איך לבנות תיק שכזה.
(לא עצה ולא יועץ)
GaBrIeL
23.08.2120:44
13. הצעה שלי אם אתה רוצה להשקיע בנדלן - תתמנף קצת יותר ותקנה דירה שווה עם שוכריםבתגובה להודעה מספר 0
טובים ובמרחק סביר מעיר מגוריך. אם זה לא בא בחשבון מבחינה כלכלית, אז רד מזה אחי ותשקיע באפיק אחר.
@Lonjie@
Lonjie
24.08.2111:08
17. האם יש אפיקים אחרים שיכולים להניב תשואה יפה?בתגובה להודעה מספר 13
@GaBrIeL@
BJack
24.08.2111:22
18. שוק ההוןבתגובה להודעה מספר 17
Lonjie
24.08.2111:37
19. מניות? אג''ח? וכאלו?בתגובה להודעה מספר 18
@BJack@
BJack
24.08.2112:12
20. בדיוקבתגובה להודעה מספר 19
FIRE
24.08.2106:57
14. עדיף לא עיר של שבורים, אם כבר עיר של שבורים אז שיהיה סטודנטים ולא מקומייםבתגובה להודעה מספר 0
Lonjie
24.08.2111:07
15. כמו לדוגמא?בתגובה להודעה מספר 14
איזה ערים יש עם סטונדטים? באר שבע, חיפה?
@FIRE@
FIRE
26.08.2107:57
26. בחיפה יש היצע גדול ויש המון דירות ריקות - הכוח אצל המשכירים בענקבתגובה להודעה מספר 15
ערכתי לאחרונה בתאריך 26.08.21 בשעה 08:17 בברכה, FIRE
אז לא בחיפה
תלך ליועץ, האוכלוסיה הכי טובה להשכרת דירות זה רוסים/סטודנטים/מלומדים
בפריפריה אם אין מכללה/אוניברסיטה זה השקעה לפח (כמו רוב המטומטמים שקנו דירות באשקלון להשקעה שהולכים לאכול חרא, כמו בעפולה)
אם אתה קונה דירה בפריפרייה תראה שהמקום מסומן באחת מהאוכלוסיות הלא שבורות שציינתי למעלה.. או שתלך ליועץ נלדן רציני ולא מעאכר או תלך לראות את האוכלוסיה באזור הדירה, השכנים, שישי/שבת באזור לפני שאתה סוגר אם וכאשר...
סתם דוגמא, הלכתי עם אישתי לראות דירה להשקעה קומה שלישית משופצת מהיסוד במחיר מציאה, ישבנו מתחת לבניין וחיכינו למתווך נדלן.. בזמן הזה ראינו שכנראה מקבלי קצבאות יוצאים מהבניין או עובדים בשכר מינימום, ידענו שזה לא 'זה'
היום איזה חי בסרט שכן קנה את הדירה מנסה להשכיר אותה במחיר יותר יקר מכל הבניינים, גם בניינים עם אוכלוסייה יותר טובה כדי למשוך שוכרים 'טובים'/פרייארים, לא מבין עדיין שהוא חי בסרט שמישהו אחר ישלם לו את המשכנתא..
טיפ חשוב, לרוסים זקנים וצעירים אין בעיה לעלות 3 קומות בלי מעלית.. הם לא מפונקים, אם אתה קונה דירה בקומה 2 ומעלה בלי מעלית ואתה מחפש מישהו לטווח ארוך (כמה שניתן לזקנים), לך על רוסים
Alphonso88
24.08.2112:57
21. על הדירה השניה יש מס רכישה של 5% החל מהשקל הראשון שאתה משקיע בהבתגובה להודעה מספר 0
כלומר אם אתה קונה דירה ב 2 מיליון נניח בנתניה אתה משלם בסביבות ה 10 אלף שקל מס רכישה.
אם אתה קונה 2 דירות בערד שכל אחת בשווי של 1 מיליון אז אתה משלם בסביבות ה 50 אלף שקל מס רכישה.
אז זה שיקול שכדאי לקחת בחשבון.
Avi-Ron
24.08.2119:17
23. כמה דברים:בתגובה להודעה מספר 0
ראשית, עדיף לדבר במספרים, סכומי השקעה, אני אתייחס להשקעה של 1.5 מליון ש"ח:
1. ראשית מבחינת מיסוי - תלוי אם יש דירה בבעלותך היום או לא. אם יש דירה בבעלותך והשאלה מתייחסת לדירה אחת להשקעה ב- 1.5 מיליון או שתי דירות להשקעה ב- 750 אלף ש"ח כל אחת, אז ההבדל הוא זניח: 77,053 ש"ח מס על רכישת דירה אחת ב- 1.5 מיליון. 75,000 ש"ח מס על רכישת שתי דירות ב- 750 אלף ש"ח כל אחת.
אם אין ברשותך דירה היום ובעסקאות הנ"ל תרכוש את הדירה הראשונה שבבעלותך - אז כדאי לך לנצל את הטבת המס בגין הדירה היחידה ולרכוש דירה אחת בשווי של 1.5 מיליון, למה? כי בסכום של 1.5 מיליון ש"ח לא תשלם מס כלל אם זה הדירה הראשונה והיחידה שלך. אבל אם תקנה דירה אחת ב- 750,000 ש"ח, ושם תנצל את הזכות במיסוי מופחת (0 ש"ח מס) - אז בגין הדירה השניה תחוייב במס בסך 37,500 ש"ח (5% מהשקל הראשון עבור דירה נוספת להשקעה).
עד כאן נושא המס רכישה..
2. תשואה שנתית התשואה על השקעה של 1.5 מיליון במידה ותקבל 3,400 ש"ח היא 2.7%. תשואה מאוד מאוד נמוכה, תשואה שאפילו נמוכה יותר מנכסים באזור המרכז. לעומת זואת אם על אותו סכום השקעה תקבל 5,000 ש"ח אז התשואה היא 4.0%. במונחי נדל"ן בארץ 4% זו תשואה טובה, ל- 2.7% לא הייתי מתקרב.
3. השבחת הנכס אחד מהדברים היותר חשובים בעיני, אנשים לפעמים לא נוטים להסתכל על כך. פעם אחת מדובר על סקירה שצריך לבצע עבור השכונה ואפילו הרחוב ספציפית, ולבדוק האם בעשור האחרון דירה הכפילה את עצמה, או פחות מהכפילה או יותר מכך.. אם בנתניה דירות הכפילו את עצמן ואף יותר - זה שווה לך הרבה יותר מאשר שתי דירות באותו שווי בערד שפחות מהכפילו את עצמן.. כמו כן נגעת בנקודה מעניינת, פינוי בינוי, ממליץ לבדוק לעומק את הנושא, אם הדבר אכן צפוי לקרום עור וגידים - אין שאלה בכלל.. זו ההשקעה הכי טובה בעיני! לקנות דירה ששווה היום 1.5 כאשר היא תהיה שווה יותר בהמשך לא רק בגלל עליית המחירים כמו כל הדירות בארץ - אלא השווי שלה יעלה בגלל שהבית יותר יקר. זה שווה המון! שים לב שבתים שטרם אושרו לפינוי בינוי המחיר בגינם עדיין נמוך, בתים שהם בהליך אז המחיר כבר גבוה יותר, ובתים שלקראת סיום כבר נושקים למחיר השוק שלאחר סיום הפרוייקט.. כך שחשוב לנסות למצוא הזדדמנות לפני שמתחיל הפרוייקט. עושים שיעורי בית.
3. טרטור וכאב ראש אין ספק ש'מרבה נכסים - מרבה דאגות', זה דרך אגב למדתי פה בפורום כאשר לפני כמה זמן היה דיון על מה הייתי עושה עם כמה מיליונים טובים, ומבחינתי היה הכי נכון לקנות עשרות דירות בערד או באר שבע (בשל התשואה הגבוהה). לבסוף היה לי ברור שעדיף לקנות 2-3 בתים פרטיים שהתשואה בגינם נמוכה יותר, אבל ההכנסה החודשית מספקת לחלוטין והרבה פחות כאב ראש בהשוואה ל- 30-40 דירות נניח.. עכשיו כמובן שאני מדבר על כמות מוגזמת - אבל עדיין עדיף לדאוג ולטפל בדירה אחת מאשר בשתי דירות. מצד שני - אתה יכול ליפול על שתי דירות נהדרות בלי בעיות ועם שוכרים מושלמים ולא תצטרך אפילו להגיע אף פעם לדירה, ולעומת זאת בדירה אחת בנתניה יהיו לך מלא בעיות ושוכר בעייתי. אז זה ממש תלוי - אבל ככלל עדיף פחות נכסים מבחינת כאב ראש, יותר נכסים זה כמובן תשואה יותר גבוהה.
4. הוצאות נוספות כמו מיסוי במכירה, תיוווך, עו"ד ברגע שתרצה למכור נכס להשקעה יש לך מס שבח. יכול להיות שברכישה, או בהצעה לשכירויות - תרצה להשתמש בשירותי תיווך. כמו כן תצרך עו"ד שייצג אותך.. יש אגרות שצריך לשלם ברכישה, חוזים, אישורי לעירייה, טאבו וכו'.. באופן טבעי העלויות מסביב שיהיו לך בקניה ובשכירות של 2 נכסים יהיו גבוהים יותר מאשר עבור דירה אחת.
5. מחסור בשכירות תזכור שאם תהיה לך הפסקה בשכירות למשך חודש-חודשיים אז כשאתה רוכש שני נכסים אתה 'מפזר סיכונים' ובכך מפסיד פחות כסף עבור אותם חודשים בהשוואה לדירה אחת.
6. אלטרנטיבות נוספות אני אישית הייתי ממליץ לרכוש דירה גדולה כמה שיותר באופן שניתן לפצל אותה לשתיים או אפילו שלוש דירות. מכיר רבים שעשו כך.. במקום להשכיר מדירה אחת 4,000 ש"ח אתה מחלק אותה ל- 3 ומשכיר מכל דייר 2000 ש"ח מינימום ובכך מקבל כבר 6,000 ש"ח. כמובן שזה תלוי דירה - אבל זה הרבה יותר רווחי. כמובן שהדבר אינו חוקי ויצריך ממך עלויות של שיפוץ.. אבל זה פשוט שווה את זה בטירוף!
בהצלחה
TheKman
26.08.2114:32
27. אשכול מעניין, שאלה לגבי חישוב התשואהבתגובה להודעה מספר 23
איך חישבת את התשואה ?
"תשואה שנתית התשואה על השקעה של 1.5 מיליון במידה ותקבל 3,400 ש"ח היא 2.7%. תשואה מאוד מאוד נמוכה, תשואה שאפילו נמוכה יותר מנכסים באזור המרכז. לעומת זואת אם על אותו סכום השקעה תקבל 5,000 ש"ח אז התשואה היא 4.0%. במונחי נדל"ן בארץ 4% זו תשואה טובה, ל- 2.7% לא הייתי מתקרב."
רושם את מחיר הנכס ואת שכר הדירה החודשי שאתה צפוי להכניס ולוחץ על 'חשב'. אם אתה רוצה לראות את התשואה נטו (שזה אמנם הדבר היותר נכון לעשות - אבל הרוב לא מחשבים זאת) אז אתה מזין את שני הנתונים הנוספים, עלויות נוספות ברכישה (תיווך, מס רכישה, עו"ד, שיפוץ..) והוצאות חודשיות שוטפות, נניח החלטת שאתה לוקח את החשמל עלייך וזה סביב 200 ש"ח לחודש.. אז אתה מזין גם את זה. התחשיבים שאני עשיתי הם כמובן ברמת הברוטו ולא הנטו.. (כלומר הזנתי את נתוני הנכס אל מול השכירות בלבד)
@TheKman@
כריש
14.09.2114:42
31. תגובה פצצהבתגובה להודעה מספר 23
yoram180
24.08.2120:49
24. יש דברים כאלה בשוק ההון עם COVER CALLבתגובה להודעה מספר 0
שזה אופציות על מניות שיש לך אתה מקבל בין 5 ל 10 אחוז כל חודש בסיכון מאוד נמוך
coheniz
24.08.2121:00
25. לא הייתי רוצה להיות לקוח שלך בפיננסים ותזהר עם מה שאתה מציע עדיף .אל תכנסבתגובה להודעה מספר 24
איתי גם לויכוח פה אין טעם ואיני מעוניין
@shooster26@
Kozmo
08.09.2118:13
30. המלצה אישית- רק מי שיכול להרשות לעצמו לאבד את כספובתגובה להודעה מספר 24
רק מי שיכול להרשות לעצמו לאבד את כספו, שיתעסק עם זה. כאמור, המלצה אישית לעצמי, ולא ממליץ כלום לאיש.
אשכול 22319
בתגובה להודעה מספר 0