היי חברים, מניח שזו שאלה שמהדהדת אצל הרבה אנשים, אשמח לשמוע את דעתכם, מה עדיף, משכנתא ל30 שנה (כסף ששולם בערך פי 2-3 מערך הבית) או שכירות והשקעה של ההון העצמי עם קבלת תשואה של 5 אחוז ומעלה
בהנחה שגובה המשכנתא וההשכירות אותו דבר
אשמח לשמוע את דעתכם
אפשרויות ניהול
The Boss
21.11.2220:29
1. תעשה חיפוש ותמצא פוסטים ישנים ותראה איזה הפרש במחיר יש היום.בתגובה להודעה מספר 0
@Lonjie@
Yair
21.11.2220:34
2. מחירי הדירות עלו בערך כמו המדדים המובילים בבורסה בצורה השנתיתבתגובה להודעה מספר 0
ההבדל היחידי הוא שבזמן שהם הספיקו לקרוס ב50% במשך שנתיים מחירי הדירות עלו עוד. הפיתרון האולטימטיבי זה לרכוש דירה ולגור ביחידת דיור אצל ההורים אבל אם לא מתאפשר חראם על השכירות
Along1
21.11.2221:01
3. קניית דירה למגורים זאת לא השקעה כמו שכירות והשקעה בבורסהבתגובה להודעה מספר 0
קניית דירה למגורים = הוצאה השקעה בבורסה = נכס
אם תסתכל על העבר, השקעה בבורסה הניבה תשואה עודפת על פני דירה להשקעה. ממליץ לך לדבר קצת עם אנשים שקנו להשקעה, זה לא כזה כיף להתעסק עם שוכרים "לא איכותיים" ועוד שלל בעיות אחרות.
דירה למגורים היא החלטה ריגשית, זה לא נכס נזיל ולא מניב לך כלום.
Whereismymind
21.11.2222:16
4. בשכירות סבירות גבוהה שישלם יותר ממשכנתא לאורך החיים גם לא יחסוך וגם ישאר בלי כלובתגובה להודעה מספר 3
Along1
22.11.2208:42
5. זה פשוט לא נכון.בתגובה להודעה מספר 4
חפש על זה דיונים בפייסבוק עם אנשי מקצוע שעורכים השוואה ואפילו יותר טוב, תשווה לבד.
Lonjie
22.11.2211:05
6. תשובות לכולם,בתגובה להודעה מספר 0
@Yair@
אני יודע שמחירי הדירות עלו בצורה מטורפת ועדיין בעלייה. לרכוש דירה להשקעה? כן זו אופציה, אבל יש לך התעסקות עם שוכרים (יש כאלו טובים ויש כאלו שפחות), במידה ולא מצאת שוכרים, משמע אתה משלם משכנתא + שכירות. לגור ביחידה אצל משפחה, זה נעשה, אבל כבר נהיה צפוף
@Along1@
אכן, לא כיף להתעסק עם שוכרים, מה גם שאם הדירה עומדת ריקה אני משלם גם משכנתא וגם שכירות. (אני מסכים עם התגובה שלך)
@Whereismymind@
ניקח סתם דוגמא, דירה שעולה 1,500,000 (לא שיש דירות היום במחירים האלו אבל רק בשביל הדוגמא) הון עצמי שצריך (בשביל לקבל משכנתא 75%) - 375,000 ש"ח בהנחה שגם המשכנתא וגם השכירות עומדים על 6000 ש"ח בחודש
אם קניתי את הדירה: ה-75% משכנתא מהבנק - 1125000 ש"ח * אני לא כלכך יודע לעשות את החישוב של המשכנתא אבל אני מניח שאשלם פי 2-3 מהכסף שלקחתי משכנתא
אם השקעתי את הכסף: יש אפקט ריבית דריבית לאחר 30 שנה, אצא עם 6,500,000 ש"ח, עם השקעה ראשונית של 375,000 (ההון העצמי) וריבית שנתית 10% (בהנחה שניתן למצוא מקומות עם תשואה כזו) https://prnt.sc/RC0tqquOhcfF?
coheniz
22.11.2215:52
7. * אני לא כלכך יודע לעשות את החישוב של המשכנתא אבל אני מניח שאשלם פי 2-3 מהכסף שבתגובה להודעה מספר 6
ערכתי לאחרונה בתאריך 22.11.22 בשעה 15:58 בברכה, coheniz
לא נכון גם אם הריבית כ5% בשנה זה כ75% ל30 שנה כמובן הבסיס להחזר ובכמה עלו הדירות ב30 שנה? איך הגעת למה שכתבת בכל מקרה ענו הכל תעשה את השיקולים מה טוב
The Boss
22.11.2218:02
8. כמה חישובים שגויים ומידע לא מבוסס...בתגובה להודעה מספר 6
ממש 10% רבית שנתית על 375,000 ש"ח. איפה? בחלום. אולי 1 אחוז ומטה. נגיד 1% אז הסכום לאחר 30 שנים הוא 505,443 ש"ח.
לעמות זאת רק בשנה האחרונה מחירי הדיור עלו ב19%. אתה מבין את היחס בכלל? גם שדירה עומדת ריקה ומדד הדיור עלה, מדד תשומת הבנייה עלה, ערך הדירה עלה.
אכן, לא כיף להתעסק עם שוכרים, אבל עוד יותר לא כיף להתעסק עם משכירים. לא קונים דירה עם הון עצמי נמוך עם משכנתא של 75%.
@Lonjie@
coheniz
22.11.2218:10
9. ריבית שנתית היום כ 3.5% תדייק לכן זה מוריד את הכדאיות לקנות דירה להשקעהבתגובה להודעה מספר 8
זה המטרה חלק מהמטרות בעליית ריבית
Along1
22.11.2221:06
10. אף אחד לא אמר לשים את הכסף בפיקדון בבנק, מדובר על השקעה במדדים.בתגובה להודעה מספר 8
אם אתה חושב שכל שנה תיהיה עליה של 19% אז אתה טועה בענק. יש לך מושג כמה אנשים מינפו את עצמם וקנו דירות עם הון של 25%? אתה תופתע.
תעשה חישוב במחשבוני משכנתא ומחשבונים של השקעות במדדים ותחליט מה עדיף.
The Boss
24.11.2218:56
18. זה ממש לא מה שאני אומר.בתגובה להודעה מספר 10
@Along1@
Along1
25.11.2211:08
32. זה לגמרי מה שמשתמע מכל אחד מהמשפטים שאמרת.בתגובה להודעה מספר 18
Avi-Ron
24.11.2204:18
11. בחנתי את השאלה שלך, בניתי קובץ אקסל.. אשמח לשמוע אם פספסתי משהו..בתגובה להודעה מספר 0
אני יוצא מתוך הנחת יסוד שדירת 3 חדרים באזור המרכז (איפה שאני גר) עולה היום 2 מיליון ש"ח, וזה מתאים לי לנתונים שהזנתי בהתאם לעליות במחירי הדיור שאני חוויתי ובהתאם לעליות במדדים כפי שאני מכיר על בשרי וגם מופיעים באינטרנט:
הדירה שהייתי גר בה במשך עשור עלתה לי לפני 10 שנים 1,270,000 ש"ח. לאחרונה היא נמכרה ב- 2,000,000 ש"ח. המשמעות - עליה של 60% בעשור, ואני כן לוקח את הנתון הזה בחשבון כי כל עשור יש איזה שנה של עליה חדה - וזה הכי משקף את המציאות של מה שקרה בשנה האחרונה.
אז אם בשביל דירה של 2 מיליון אתה צריך 500 אלף השקעה, סך המשכנתא הוא 1.5 מיליון. החזר על משכנתא כזו עומד על 7 אלף בחודש, בסוף התקופה סך המשכנתא ששולם הוא 2.5 מיליון. (* זאת בהנחה ואין שינויים במהלך ה- 30 שנה, וכמו שיכולים להיות עליות במשכנתא - כך גם בשכירות).
מחיר הדירה המשוער בתום ה- 30 שנה הוא כמובן נגזרת של עליה של 60% בעשור, ובכך מגיעים לסכום של 8.2 מליון בעוד 30 שנה מהיום. (נכון, זה נשמע פסיכי, ויש סיכוי שמחיר הנכס לא יגיע לסכום הזה, אבל בוא נשאיר את זה לרגע בצד - ובסוף נחזור לזה).
המסקנה: ערך הנכס 8.2, הרווח שעשית הוא 5.2 מיליון. בפועל - בסוף התקופה אחרי ששילמת הכל - יש לך ביד נכס בשווי 8.2 מיליון.
בוא נעבור לשוק ההון:
עם אותם 500 אלף ש"ח נכנסת לקופת גמל להשקעה בילין לפידות במסלול מניות. המסלול הזה עשה רווח ממוצע של 7% בשנה לאורך ה- 3 שנים האחרונות. עשיתי חישוב של ריבית דה ריבית עבור 7% בשנה - זו הדרך לתוצאה:
המשמעות: לאחר 30 שנה יש לך בקרן 3.6 מיליון (עיגלתי למעלה בשביל הנוחות).
נפחית את מס רווחי ההון (הדלתא בין הסכום בקופה לסך ההשקעה פחות 25%) נשארנו עם 2.8 מיליון ש"ח.
ולאורך כל התקופה שילמת את אותם 7000 ש"ח כשכירות = 2.5 מליון ש"ח ב- 30 שנים
המסקנה - רווח של 300 אלף ש"ח, שזה גם הסכום שנשאר לך בתכל'ס ביד לאחר 30 שנה.
עכשיו אני חוזר למחיר הנכס לאחר 30 שנה.. זה משנה אם הוא הגיע ל- 8 מיליון? או 7 מיליון? או 5 מיליון?
נראה שלא.. בכל מקרה תרוויח אם תרכוש נכס בהשוואה לאם תשקיע בשוק ההון ותשכיר דירה.
אשמח לדעת אם פספסתי משהו.. אבל אם לא פספסתי - לך תקנה בית חחחחחח
Along1
24.11.2208:31
12. יש לך חתיכת טעותבתגובה להודעה מספר 11
ערכתי לאחרונה בתאריך 24.11.22 בשעה 08:55 בברכה, Along1
אתה לא לוקח ריבית של 7% על 500K. במהלך כל השנים האלו אתה ממשיך להפקיד כסף לקרן ובמקרה הזה 7K (כמו החזר המשכנתא החודשי). לפי החישוב הזה, אתה מגיע לסכום של 11,740,833 מיליון*.
גם אם זאת דירה להשקעה ותקבל שכירות ששווה לגובה ההחזר החודשי, זה יוצא פחות כדאי. לא הוספת לפה גם הוצאות של תיקונים ושיפוצים על הדירה במשך 30 שנה ותקופות שאולי לא יהיו שוכרים או שיהיו שוכרים בעייתים שלא ישלמו ולא יתפנו. ובכללי לחשוב שהדירה תיהיה בשווי של 8M בעוד 30 שנה זאת תחזית מאד אופטימית (לבעל הנכס) ובאותה מידה קודרת למדינה.
אם אתה מדבר על דירה למגורים אז בכלל אין מה להשוות.
13. אני לא אומר שאין פה אולי טעויות בחישוב שעשיתיבתגובה להודעה מספר 12
אבל מה שרשמת בחלק הראשון - אינו מהווה דוגמא תואמת לדוגמא שהוא ביקש והציע, זו שאלתו:
"משכנתא ל30 שנה (כסף ששולם בערך פי 2-3 מערך הבית) או שכירות והשקעה של ההון העצמי עם קבלת תשואה של 5 אחוז ומעלה בהנחה שגובה המשכנתא וההשכירות אותו דבר"
הוא התכוון לכך שהוא ישכיר דירה באותו סכום משכנתא (7000 ש"ח בחודש) וישים את ההון העצמי בהשקעה שתניב לו תשואה שנתית. המשמעות - הוא הולך לשלם שכירות של 7000 ש"ח כל חודש, ולא לשים עוד 7000 ש"ח נוספים כל חודש בהשקעה בשוק ההון!
אין שום דיבור פה על דירה להשקעה.. הוא דיבר על דירה למגורים..
שואל אותך בחור צעיר שאין דירה בבעלותו - האם כדאי לו לרכוש דירה ראשונה? או להשקיע את הכסף בשוק ההון ולהשכיר דירה כל חודש..
אני דווקא חושב שהחישובים שעשיתי תואמים 1 ל- 1 לבקשה שלו..
oranum
24.11.2211:23
14. התשובה האמיתית היא איפשהו באמצעבתגובה להודעה מספר 13
יש לחשב את השכירות אבל הדוגמה שאתה חישבת, של נכס שעולה 2M במרכז, לפי תשואה מקובלת בשוק במרכז של 2.5% ייתן שכ"ד של כ4200 שח בחודש זה לא פייר להשוות קנייה ב2M לשכירות ב7000 על פי הסכום הזה, או יותר נכון על פי הסכום שנשאר לי להשקעה אחרי ששילמתי שכירות כל חודש שהוא 7000-4200 = 2800, צריך לעשות מחדש את החישוב של השווי של תיק ההשקעות שלי אחרי 30 שנה
Avi-Ron
24.11.2218:08
16. אתה צודק בחשיבה, אבל לא בסכומים..בתגובה להודעה מספר 14
נכון, אם אני רוכש נכס ב- 2 מיליון אני אמור לחשב לפי השכירות שאפשר לקבל עליו. העניין הוא ששכ"ד של 4200 ש"ח הוא רחוק מאוד מהמציאות. הדירה שהיתה לי שנמכרה ב- 2 מיליון הושכרה ב- 5700 ש"ח בחודש. אז אין לי בעיה לבצע את אותו התחשיב לפי 5700 ש"ח הוצאה בחודש.
אבל - 2 דברים:
1. הוא ביקש בכוונה לעשות השוואה לפי החזר חודשי זהה, שכירות אל מול גובה משכנתא שווה. אז אולי בשביל להשוות את הסכומים אני צריך לדעת כמה כסף נזיל יש לו, ולפי זה אבצע חישוב זהה גם לשכירות וגם למשכנתא על נכס שעולה כנראה פחות.. (נניח יגיד לי שיש לו 400 אלף ש"ח ולא 500 אלף ש"ח - אז נלך לפי נכס ששווה 1.6 מיליון ושכירות של 5,000 ש"ח בערך.
2. אנחנו רואים בבירור לפי טבלאות האקסל שעשיתי - שגם אם סך התשלום לשכירות ב- 30 שנה יהיה נמוך יותר, בוא נגיד 5000 ש"ח ל- 30 שנה = 1.8 מיליון.. אז עדיין הרווח שלך יהיה משמעותית קטן יותר.. כלומר הרווח מהתשואה בשוק ההון 2.8 מיליון ונפחית מזה את ההוצאה על השכירות שהיא 1.8 = יצא לנו מיליון ש"ח רווח נטו (במקום ה- 300 אלף שרשמתי בטבלאות). עדיין - מיליון שקל רווח - לא מתקרב לרווח שתעשה במידה ותרכוש נכס..
oranum
24.11.2219:32
19. לגבי 2בתגובה להודעה מספר 16
אתה עדיין מפספס את מה שהבחור למעלה אמר לך אם השכירות היא 5000, אז זה אומר שכל חודש הוא שם 2000 בתיק שלו הזנחת את זה וזה קריטי
Avi-Ron
24.11.2223:08
20. אבל הסברתי את זה בתגובה 14..בתגובה להודעה מספר 19
הוא לא אמר שהוא מתכוון לשים עוד כסף כל חודש בשוק ההון. הוא אמר שיש לו כסף נזיל להיכנס לעסקה בה הוא ירכוש נכס עם משכנתא. והשאלה שלו האם כדאי לו לעשות זאת - או לחלופין להשכיר דירה בסכום מסויים כל חודש ואת הכסף הנזיל שיש לו הוא ישקיע בשוק ההון. מה שאומר שהכסף מושקע, כל חודש הוא ישלם שכירות על נכס שישכיר.. וזהו..
אין פה שום עניין של להכניס עוד כסף כל חודש לשוק ההון.. הוא לא אמר דבר כזה.. וגם אין לו מאיפה.. הוא בגירעון של שכירות כל חודש.. השאלה שלו הרי האם כדאי שהגירעון החודשי ילך על משכנתא או על שכירות.. אין שום שיח פה על השקעה חודשית בשוק ההון אלא רק השקעה התחלתית עם סך הכסף שיש לו כרגע בחשבון.
oranum
24.11.2223:43
21. אבל אתה מבין שהאינטרפטציה שלך לשאלה שלו הופכת את השאלה לחסרת הגיון?בתגובה להודעה מספר 20
אם לא מדובר על אותו נכס X עם נתונים סבירים, לא ניתן לענות על השאלה זה בידיוק כמו לשאול מה עדיף כלכלי-לקנות נכס עם משכנתא, או לקחת רכב בליסינג? אין הגיון בשאלה ולכן נכון להניח, גם אם זה לא מובהק במה שהוא כתב, שהעוגן להשוואה הוא שמדובר באותו הנכס ולבחון 2 אלטרנטיבות ולנצל את הפוטנציאל של שתיהן למקסימום ולבדוק מי ניצח
Avi-Ron
25.11.2200:39
22. תראה...בתגובה להודעה מספר 21
ברמה העקרונית אני מסכים לגמרי שיש לבחון רכישת נכס להשקעה אל מול השקעה בשוק ההון - זה אין ספק..
אבל פה מגיע לך בחור עם שאלה מאוד ברורה חחחחח אני לא מבין איך אתה לא מבין את השאלה שלו?
אני בחור צעיר, יש לי אישה, חסכנו ביחד כמה מאות אלפי שקלים, נניח 400 אלף, 500 אלף..
אנחנו רואים שמחירי הדיור עולים, אנחנו רואים שהריביות עולות - ואנחנו חושבים מה כדאי לנו לעשות עם הכסף?
האם לשים את ה- 500 אלף האלה בנכס שנרכוש ולשלם משכנתא מטורפת ולהשתעבד 30 שנה לבית? או לשים את ה- 500 אלף בשוק ההון - ופשוט לגור בשכירות במקום לרכוש נכס?
זו השאלה, שאלה של הרבה אנשים, בלי קשר לנכס להשקעה כלל..
אם הבחור יגיד לנו שהשאלה שלו אחרת - אז אשמח לבנות טבלת אקסל בהתאם למה שיגיד.. כרגע, בהתאם לשאלה שלו - הטבלה שבניתי מסבירה לו מה כדאי לו לעשות עם ה- 500 אלף שיש לו..
oranum
25.11.2210:34
29. זאת גם גישה, אבל אתה מטעה את הבחורבתגובה להודעה מספר 22
כי המסקנה שלך היא תקנה בית, כשהאלטרנטיבה יותר כלכלית ואז אתה אומר לו אההההה לא אמרת מה לעשות עם הכסף שנחסך כל חודש אז לא לקחתי את זה בחשבון.. זו לא עזרה בעיניי, להפך אתה מטעה אותו אגב טכנית הוא גם שאל ספציפית על אם הכסף מושקע ב5 אחוז ומעלה בשוק ההון אז בוא אני אעשה לו אקסל שהכסף עושה 20 אחוז בשנה ואראה לו שיוצא שהדרך הזו הרבה יותר משתלמת, ואז אגיד לו אההההה אמרת 5 ומעלה אז לקחתי 20 לא אמרת תשואה ראלית של שוק
Avi-Ron
25.11.2215:35
33. יש לך טעות ידידי..בתגובה להודעה מספר 29
על איזה 'כסף שנחסך' אתה מדבר? יש לו הרי או הוצאה של כמה אלפים על משכנתא, או הוצאה של כמה אלפים על שכירות.. תוכל להסביר את העודף כסף שאתה מדבר עליו?
Mr Andersson
25.11.2215:45
34. כסף שנחסך = כסף שנשאר אחרי ההוצאות החודשיות (משכנתא/שכירות)בתגובה להודעה מספר 33
את הכסף הזה אפשר להמשיך להשקיע בשוק ההון ולקבל ריבית דריבית, אבל את אותו הכסף אתה לא יכול להשקיע בנדל"ן.
Lonjie
27.11.2212:07
46. לצורך הדוגמא, לא מדובר פה על כסף שנחסך, אלא נטו שאלה האם עדיף דירה או שכירותבתגובה להודעה מספר 34
@Mr Andersson@
Along1
24.11.2216:56
15. אי אפשר להשוות בין דירת מגורים להשקעה בשוק ההוןבתגובה להודעה מספר 13
כמו שכתבתי בתגובה הראשונה שלי פה: קניית דירה למגורים = הוצאה השקעה בבורסה = נכס
Avi-Ron
24.11.2218:10
17. זה לא רלוונטי אם לדעתך אי אפשר להשוות בין השניים.. כי זה לא מדוייק..בתגובה להודעה מספר 15
הוא שאל שאלה לגיטימית, שהרבה שואלים, ורוצים להבין מה יותר כדאי להם.. לפי האקסל שבניתי - דווקא נראה שקניית דירה למגורים - זה אמנם הוצאה, אבל יש לך גם נכס שהערך שלו עולה.. כך שהוא עדיף לחלוטין מהשקעה בבורסה.
Mr Andersson
25.11.2201:39
24. הערך שלו עולה אבל שאר הדירות עלו גם כןבתגובה להודעה מספר 17
יופי קנית דירת 3 חדרים והיא עלתה ב20%, אבל אותה דירת 5 חדרים בבניין עלתה גם היא ב20%, אז מ2,000,000 יש לך פוטנציאלית 2,400,000 אבל דירת 5 חדרים עלתה מ3.2 ל3.85.
תיק השקעות אפשר להנזיל תוך 20 שניות. בתוך מתווך - כמה זמן לוקח למכור דירה ממוצעת?
Avi-Ron
25.11.2202:37
28. שמע גבר.. לא יודע מה יש לך נגדי..בתגובה להודעה מספר 24
אולי פשוט עדיף שאניח לאשכול.. מאז שנכנסת נראה שאתה נגדי ובאת לצאת עלי.. אם אתה חושב שעדיף לשים 500 אלף ש"ח בשוק ההון למשך 30 שנה ולהשכיר דירה במקום לקנות - אז לך על זה, תציע את זה לפותח את האשכול, תסביר לו למה - וזהו..
מה נפלת עלי?
Along1
25.11.2211:04
30. אתה לא מבין את ההבדל בין השקעה להתחייבות ובלי זה אי אפשר לנהל דיון כלכלי אמיתי.בתגובה להודעה מספר 17
זאת אחת הסיבות שכתבתי לחפש פוסטים בפייסבוק של אנשי מקצוע שעורכים את ההשוואה הזאת ולא להסתמך על אקסלים כמו שאתה בנית.
Lonjie
27.11.2212:00
41. אכן צודק, הכוונה הייתה לא להפקיד כל חודש אלא חד פעמי.בתגובה להודעה מספר 13
@Avi-Ron@
Mr Andersson
25.11.2201:35
23. בוא תתחיל מזה שתעשה גילוי נאות ותספר שאתה מתווך ואתה מרוויח מנדל''ןבתגובה להודעה מספר 11
דבר שני - את ה500 אלף מינפת בנדל"ן אבל לא בשוק ההון, בוא תמנף גם בשוק ההון (אפשרי בהחלט) ותחשב שוב.
Avi-Ron
25.11.2201:44
25. מה הקשר לגילוי נאות לא הבנתי?בתגובה להודעה מספר 23
מה קשור במה אני עוסק בהקשר לשאלה שלו? מה.. אני מרוויח משהו מזה שהוא שאל אותי ועניתי לו? בגלל שאני 'קצת' מבין בתחום - הרשתי לעצמי לעזור לבחור.. אתה רואה את זה בעין לא יפה? מה הבעיה כאילו? יש לך כעס עלי כי אני מתווך? תרגיע את עצמך.. שתה מים קרים..
עכשיו בתקווה שעבר לך ונרגעת.. בוא נדבר לעניין..
בהקשר של ה- 500 אלף.. לא הבנתי את כוונתך.. עשיתי השוואה בין לשים 500 אלף ש"ח לרכישת נכס למגורים לבין לשים אותם בשוק ההון.. החישוב שעשיתי מראה איך הוא ימנף את עצמו עם 500 אלף ש"ח בשוק ההון..
אם יש לך הסתייגויות מהתחשיב שעשיתי - אשמח לשמוע.. אבל באמת שאשמח שתדבר בגובה העיניים ולא בהתנשאות ובכעס בשל המקצוע שבחרתי לחיים..
Mr Andersson
25.11.2201:58
26. איפה כתבת שמינפת?בתגובה להודעה מספר 25
Avi-Ron
25.11.2202:21
27. אתה מבלבל בין שני דברים, ולא מסביר את עצמך..בתגובה להודעה מספר 26
בוא תסביר לבחור שפתח את האשכול - איזו השקעה אתה מצפה ממנו שישים כל חודש על מנת שההשקעה שלו בשוק ההון תניב לו את המינוף פי 4 ואפשרות לקבל תיק של 2 מיליון.. נראה אם ההשקעה שאתה מציע בכלל רלוונטית לו.. הוא הסביר במדויק מה הוא מחפש - ואתה במקום זאת הולך למקומות אחרים ולא קשורים לשאלה שלו.
אם אתה חושב שאני אציע למישהו להשקיע בנדל"ן בגלל אינטרס - זה רק בגלל שאינך מכיר אותי.
בעיני לא רלוונטי הגילוי נאות הזה, כי הוא לא קשור לעניין.. אם היה שואל אם עדיף לקנות דירה עם תיווך או לא - אז הייתי עונה לעניין, ללא שום אינטרס, נטרלי לחלוטין - וכמובן שם גילוי נאות.. אבל שוב, אינך מכיר אותי, אז לא כועס עליך..
ואם אתה סופר את כמות הפעמים - כנראה שמאחורי המסך יש לך כן משהו נגדי רק מאחר ואני עוסק בתחום הזה.. ישראלי כמו רבים אחרים, לא אוהבים מתווכים בגלל סטיגמות.. לא נורא..
אגב, אני לא הצעתי לו לקנות נדל"ן באופן ישיר, אני שיקפתי לו תמונת מצב מלאה בין שתי האפשרויות שהוא שאל לגביהן.. לשקף לבן אדם את הנתונים שהוא ביקש - לא מצביע על אינטרס.. כמו כן גם רשמתי שיכול להיות שטעיתי, כי הנושא מעניין אותי גם כן, לכן ניגשתי לאקסל לבדוק זאת - ואשמח מאוד אם מישהו יראה לי היכן טעיתי ומה עלי לשנות..
אשמח שתוכיח אחרת, ותראה לנו את הנתונים שאתה חושב שאפשר לקבל - ותראה לנו גם כמה כסף צריך להשקיע כל חודש / שנה בשוק ההון כדי להגיע למספרים שאתה מדבר עליהם..
כי שוב - הוא דיבר רק על השקעה של הון עצמי בשוק ההון, לא דיבר כלל על השקעה חודשית נוספת - אז אתם חייבים להפסיק עם להכניס מספרים נוספים שלא קשורים לבקשה שלו.. דבר רק על הון עצמי כפי שהוא ביקש..
Along1
25.11.2211:05
31. יש קשר. לא לרווחתך האישית אלא שהדעה שלך מוטה לכיוון מסוים.בתגובה להודעה מספר 25
The Boss
25.11.2221:01
35. אגב אין שכירות והשקעה של הכסף. זה או לשלם שכירות או לשלם משכנתא.בתגובה להודעה מספר 0
אם תשלם שכירות וכל ההוצאת שיש מסביב לא ישאר כסף להשקעה.
@Lonjie@
Mr Andersson
25.11.2221:53
36. מה?בתגובה להודעה מספר 35
אתה קצת מתבלבל. אם הוא ייקח משכנתא וישים את כל ההון הראשוני שלו אז לא ישאר כסף להשקעה. אם הוא יגור בשכירות יישאר לו הון עצמי להשקעה בשוק ההון.
בשני המקרים הוא אמור לחסוך כסף בצד אחרי כל ההוצאות ובמקרה הטוב הוא ישקיע אותו. אם זה לא המקרה אז זו בעיה אחרת לגמרי.
The Boss
26.11.2211:29
37. מכתבבתגובה להודעה מספר 36
ב 15 שנים האחרונות מחירי הדיור בעליה וזאת עובדה. עצם קניית הדירה היא השקעה לטווח הרחוק. מי שגר בשכירות ומשקיע את הונו בשוק ההון כספו נשחק בגלל האינפלקציה ועלייה במחירי הדיור.
תחפש מחירי דירות שאנשים שאלו כאן בפורום לפני 10 שנים ותראה מה המחיר היה אז ומה ההתחלתי היום.
@Mr Andersson@
Mr Andersson
26.11.2217:49
38. מכתבבתגובה להודעה מספר 37
"כספו נשחק בגלל האינפלקציה ועלייה במחירי הדיור" - אם ההשקעה שלו מניבה לו פחות מאחוז האינפלציה אז אתה בהחלט צודק, אבל גם השקעה טיפשה במדדים או אפילו קופ"ג להשקעה תנצח את האינפלציה.
מסכים שמחירי הדיור עלו אבל אם השאלה הייתה בקשר לדירה למגורים ולא דירה להשקעה. עצם קניית הדירה היא בד"כ לקיחת הלוואה של מיליון שקלים שכובלת אותך לבנק ל20-30 שנה, משהו שלא מתאים נפשית לכולם.
בשורה התחתונה דעתי היא שלא משנה אם תגור בשכירות או בדירה ממושכנת לבנק - צריך וחייב לחסוך כל חודש כסף ולהשקיע אותו.
@The Boss@
The Boss
26.11.2219:55
40. מכתבבתגובה להודעה מספר 38
אתה לא יורד לסוף דעתי. אם ההשקעה מניבה/לא מניבה זה לא רלוונטי כי הכסף נשחק. זאת אומרת שהוא שווה פחות לאחר תקופה. אם יכולת לרכוש בכסף דירה לאחר תקופה כבר לא תוכל לרכוש באותו סכום כסף.
בשורה התחתונה יש פה פוסטים ישנים מעל 10 שנים באותה שאלה בדיוק. רק מעטים השכילו להוציא את הכסף לכיסוי המשכנתא במקום לשלם שכר דירה, רק שתוך כדי הכסף שהושקע בדירה היה חסין לאינפלציה וגם עשה רווח.
@Mr Andersson@
splash
27.11.2214:15
47. בכסף ששמת ב4 קירות לא עשה רווח, זה רכוש שלךבתגובה להודעה מספר 40
אולי יהיה רווח אם תמכור אותה - שלא נראה לי שלשם אתה חותר.
The Boss
29.11.2221:43
50. אולי יהיה רווח? אנשים קנו דירה לפני כמה שנים ועשו מלא כסףבתגובה להודעה מספר 47
גם מבלי למכור דירה שנרכשה לפני כמה שנים, הדירה שווה יותר. כל מדד אפשרי עלה.
זה נשמע כיף וקל לומר "4 קירות" וכאילו זה כלום. אבל שתגור בדירה בשכירות ותרצה לשנות משהו, אתה לא יכול. אתה רוצה שינוי במטבח? אתה לא יכול, לתלות תמונה? צריך אישור, ברור שלא תשקיע בבית שלא שלך. להחפש דירה בכל שנה שנתיים. לעביר את הציוד. למכור חפצים. להעביר בעלות לחשבונות. עורכי דין, חוזים. אהה וגם לשלם את המשכנתא שלקח הבעל בית ולהישאר בלי "4 קירות" בסוף התקופה.
@splash@
splash
30.11.2209:29
54. אתה מערבב שני דברים שוניםבתגובה להודעה מספר 50
לגבי השינויים והנוחות שיש לך דירה שלך זה דיון אחר
ודירה שאתה גר בה זה לא משנה מה ערכה, אם ירד או עלה כי אתה גר בה,
אם תמכור אכן תקבל יותר כסף רבל מניח שתרצה לגור איפשהו והדירה הבאה שתקנה כנראה גם המחיר שלה עלה בהתאם לכמה ששלך עלתה, דירה להשקעה זה עיניין אחר(שאתה משכיר)
Mr Andersson
30.11.2211:57
55. המשפט האחרון שלך בדיוק מסכם יפה את הבעייתיות בזה ש"כל הדירות עלו"בתגובה להודעה מספר 54
Lonjie
27.11.2212:05
44. אין קשר לכסף שנשאר בצד, המטרה של הפוסט היא נטו שאלה האם עדיףבתגובה להודעה מספר 38
דירה ולגור בה או שכירות.
@Mr Andersson@
Lonjie
27.11.2212:06
45. זה נורא תלוי איפה.בתגובה להודעה מספר 37
יש מקומות בארץ שהעלייה ממש לא הייתה משמעותית, אולי באחוזים זה נשמע מפוצץ אבל תכלס בכסף? לא עלה כזה משמעותית.
@The Boss@
The Boss
29.11.2221:36
49. מצחיק לקרוא את זהבתגובה להודעה מספר 45
כמה כסף נראה לך זה משמעותי? נגיד על מיליון שקל (כמובן שרק לצורך נוחות החישוב).
ב 11 חודשים של שנת 2022 המדד עלה ב 4.5%. זאת אומרת שעבור דירה ב 1 מיליון ש"ח, יש התייקרות של 45,000 ש"ח ב 11 חודשים של 2022.
בשנת 2021 מדד תשובת הבנייה עלה ב 5.6% זאת אומרת שעבור דירה ב 1 מיליון ש"ח, יש התייקרות של 56,000 ש"ח בשנת 2021.
בשנת 2020 המדד עלה ב 0.5%. זאת אומרת שעבור דירה ב 1 מיליון ש"ח, יש התייקרות של 5,000 ש"ח בשנה 2020.
בשנת 2019 המדד עלה ב 1.1%. זאת אומרת שעבור דירה ב 1 מיליון ש"ח, יש התייקרות של 11,000 ש"ח בשנה 2019.
כמובן שמחיר הדירות לפחות מ 2 מיליון. אז תכפיל הכל ב 2 לפחות. בנוסף מדד המחירים לצרכן עלה, מדד הדיור עלה ומחירי הדירות ממשיכים לדהור.
51. מה שרשמת פה ממש לא סותר את מה שהוא אמר, וגם פשוט לא נכוןבתגובה להודעה מספר 49
The Boss
30.11.2208:16
52. סבבה שישלם על שכירותבתגובה להודעה מספר 51
לא נכון? זה מדד תשומות הבנייה וזה עובדה. זה רק פרמטר אחד.
@oranum@
oranum
30.11.2209:12
53. זה שזה המדד זה אחלהבתגובה להודעה מספר 52
אבל אתה אומר המדד עלה ב4.5% לכן זאת אומרת שעבור דירה ב 1 מיליון ש"ח, יש התייקרות של 45,000 ש"ח שזה משפט ממש, אבל ממש לא נכון אתה חושב ששולה מעפולה מעלה את המחיר שהיא מבקשת עבור הנכס בעקבות עליית המדד? נדלן זה לא שוק משוכלל ברמה הזאת, יש פה הרבה אלמנטיים פרסונליים ופסיכולוגיים זה רחוק מלהיות מחירון לוי יצחק אני ממש לפני כמה חודשים, עמוק בתוף 2022 קניתי דירה ב30% מתחת למחיר השוק. נראה לך שהמדד רלוונטי בעסקה כזאת? אגב מצחיק שאתה מסיים את ההודעה בלסתור את עצמך "זה מדד תשומות הבנייה. וזה רק פרמטר אחד" בידיוק, זה רק פרמטר אחד שההשפעה שלו בשטח היא שולית בטווח הקצר מה שהבחור אמר, שהעלייה היא לא זהה ברחבי המדינה, זה נכון בהחלט
The Boss
30.11.2212:08
56. מכתבבתגובה להודעה מספר 53
ערכתי לאחרונה בתאריך 30.11.22 בשעה 12:17 בברכה, The Boss
לא ראית חוזה מכר בחיים. עד שלא משלמים לקבלן עבור דירה חדשה מחיר הדירה בדרך כלל צמוד למדד תשומות הבנייה לפחות.
כמובן שיש השפעה גם מחירי דירות קיימות כי חומרי הגלם התייקרו. אני לא סותר את עצמי יש עוד פרמטרים שמשפיעים על המחיר. זה אחד מהם.
איך השפעה שולית? אם רכשת דירה בינואר 2019 או החודש ב 2022, רק ממד תשומות הבנייה יש הפרש של כ11.7% ממחיר הדירה. אם הדירה עולה 2 מיליון, הפרש של 234,000 ש"ח. שולית בסדר.
@oranum@
oranum
30.11.2219:45
57. הבנתי את הבעיה. אתה חושב ששוק הנדלן זה רק דירות מקבלןבתגובה להודעה מספר 56
ערכתי לאחרונה בתאריך 30.11.22 בשעה 19:56 בברכה, oranum
אתה מודע לזה שרוב עסקאות הנדלן בארץ הן עסקאות יד שניה? ולגביהן למדד תשומות הבניה יש 0 רלוונטיות? @The Boss@
The Boss
30.11.2220:10
59. מכתבבתגובה להודעה מספר 57
זה לא נכון. עלות חומרי בנייה שהתייקרו משפיעה גם מחיר של דירה קיימת. אם מחיר החומרים יקר בשוק אז שווי הדירה עולה באחוז מסויים, גם לדירה קיימת. העניין של היצע וביקוש.
@oranum@
oranum
30.11.2221:06
61. מחזיר אותך לטענה המקורית שלךבתגובה להודעה מספר 59
מדד תשומות הבניה עלה ב4.3% - שווי כל הנכסים במדינה, כולל דירות יד שניה, עולה ב43000 שקל לכל מיליון בהתאמה. עומד מאחורי מה שאמרת או לא?
The Boss
03.12.2213:50
66. בהחלט. אתה לא מבין את הנקודה.בתגובה להודעה מספר 61
לדוגמא חומר גלם כמו פלדה שמשמש לבנייה זה לא דבר זול.
תקח לדגומא את שוק הרכב. למה המחירים עלו גם של יד שנייה? מאותה סיבה של עלייה במחירי חומרי גלם בעולם.
כמובן שאחוז ההשפעה על דירה בת 20 שנים ודירה חדשה מקבלן לא זהה אבל עדיין קיימת. כנ"ל לגבי רכבים.
43. אם אני משלם שכירות, אני נשאר עם ההון העצמי שאותו חשבתי להשקיע.בתגובה להודעה מספר 35
@The Boss@
Beckham
26.11.2218:51
39. הטעות הגדולה היא משכנתא ל30 שנהבתגובה להודעה מספר 0
כשאתה לוקח את הפריסה המקסימלית זה אומר שהעסקה גדולה עליך ובנוסף ההחזר ריבית יהיה גבוה
Lonjie
27.11.2212:03
42. מן הסתם, אבל לצערי ואני מניח שלצער עוד הרבה אנשיםבתגובה להודעה מספר 39
קשה נורא לקנות דירה (בייחוד במרכז).
@Beckham@
Beckham
29.11.2220:34
48. מסכים. זה מצב הזוי לחלוטיןבתגובה להודעה מספר 42
אנחנו מכרנו דירת 4 חדרים לזוג צעיר בתחילת דרכו ההון העצמי שהם היו צריכים להביא הוא 1.3 מליון - זה לא הגיוני וזה בנוסף למליון משכנתא שהם לקחו
Along1
30.11.2219:53
58. דווקא נשמע שהם היו באחלה מצבבתגובה להודעה מספר 48
אם היה להם 1.3M והיו צריכים רק עוד 1M אז מצבם טוב, היה להם יותר מ-50%.
Beckham
30.11.2220:30
60. אני מניח שהמון מזה זו העזרה של ההוריםבתגובה להודעה מספר 58
מעטים בני העשרים המאוחרות שיכולים להביא בעצמם הון כזה זה רחמים על ההורים שכדי לעזור לילדים צריכים לתת נתח לא מבוטל מהפנסיה שלהם
Along1
30.11.2221:37
62. אלו הנחות בלבדבתגובה להודעה מספר 60
יכול להיות שאלו ההורים ויכול להיות שאלו זוג הייטקיסטים שאולי אחד מהם עשה אקסיט. בכל מקרה יש דוגמאות הרבה יותר מפחידות.
יש לי זוג חברים שעם הון עצמי של 600K לקחו משכנתא של 1.6 כדי לקנות דירה ברחובות כאשר העבודה של שניהם בהרצליה (ולפני גרו שם בשכירות מס' שנים טובות). לא מצליח להבין את ההחלטה שלהם עד היום... איך זה נותן תחושת ביטחון שיש דירה שהיא בעצם משועבדת לבנק עם הלוואה של מיליונים שצריך להחזיר במשך 30 שנה - טרלול.
Beckham
30.11.2222:40
63. אנשי קבע, לא הייטקיסטיםבתגובה להודעה מספר 62
Along1
01.12.2219:26
64. אז באמת נשמע כמו עזרה מההורים :)בתגובה להודעה מספר 63
או שקנו ביטקוין לפני עשור
ranh
03.12.2211:43
65. יש שמבינים ויש שלאבתגובה להודעה מספר 62
בד"כ אלה שמבינים, קונים דירות. ואלה שלא - ממשיכים לקטר למה אי אפשר לקנות. אין ספק שאפשר להתווכח על הפן הכלכלי אם עדיף דירה או שכירות. אבל דיי פשוט להבין את היתרונות (הלא כלכליים) בדירה משלך על פני שכירות.
The Boss
03.12.2213:53
67. כל כך נכון.בתגובה להודעה מספר 65
אלא שמבינים וקונים את הדירות משכירים לאלא שלא הפנימו, הם משלמים להם את המימון וחושבים שהם לא מושעבדים ל 30 שנה.
@ranh@
Along1
03.12.2215:56
68. אתה יודע בכלל מה זה משועבד?בתגובה להודעה מספר 67
The Boss
03.12.2216:18
71. אני לא מגיע לרמה הזאת.בתגובה להודעה מספר 68
Along1
03.12.2215:58
69. מול כל יתרון אפשר לתת חיסרוןבתגובה להודעה מספר 65
אלו שמקטרים שאי אפשר לקנות הם כאלו שלא יודעים להתנהל עם כסף וחושבים שלקנות דירה זה כמו לקנות קילו שניצל בסופר.
אשכול 22388
בתגובה להודעה מספר 3
